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Des taux toujours plus bas, c'est le moment de renégocier !

C'est le moment de renégocier

Des taux toujours plus bas, jusqu'à quand ?

Les critères d’acceptation restent inchangés

On ne constate ni resserrement, ni assouplissement des conditions d’octroi :

  • 33 % des revenus nets de l’emprunteur ;
  • Stabilité professionnelle/ CDI/ bilan de 3 ans ;
  • Si 2 contrats dont 1 CDD, seuls les revenus du CDI sont pris en compte ;
  • 10 % d’apport (financement des frais annexes) exigés dans 9 cas sur 10 ;
  • 110 % rares exceptions sur des financements peu élevés (inférieurs à 100 000 €) et jeunes moins 30 ans. 

L’ensemble des durées reste en baisse : toutes les durées jusqu’à 30 ans inclus sont en baisse.

Les barèmes bancaires sont de plus en plus offensifs

Distribution des barèmes en fonction du meilleur taux fixe à 20 ans

Important En mars 2016, 75 % des banques proposent des taux inférieurs à 2,10 % pour 21 % « seulement » en mai 2015 et 3 % il y a un an.

Le tout, pour des gains étonnants

Durée 20 ansJanv. 14Janv. 15Mai 2015Mars 2016
Taux fixe moyen 3,35 % 2,54 % 2,25 % 2,14 %
Mensualité 1 144 €  1 063 € 1 035 € 1 025 €
Coût total 74 695 €  55 289 € 48 548 € 46 019 €
Capacité d'emprunt pour 1000 € 174 739 €  187 161 € 193 122 € 195 107 €

Pour un emprunt de 200 000 €

  • La baisse des taux permet d’augmenter la capacité d’emprunt de 12 % en 2 ans
  • On gagne + 20 368 € en capacité d’emprunt, soit +8m² entre janvier 2014 et aujourd’hui ! (prix 2500 € m²)
  • Et permet également de gagner sur le coût total du crédit :
    • Près de 80 000 € par rapport à 2008
    • 46 000 € par rapport à 2010
    • 38 500 € par rapport à 2011
    • 52 500 € par rapport à 2012
    • 32 500 € par rapport à 2013
    • 28 500 € par rapport à 2014
    • 9 500 € par rapport à janvier 2015
    • Et 2 500 € par rapport à mai 2015

Des baisses des taux pour tous mais des inégalités persistantes

(pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans hors assurance)

Pouvoir d'achat immobilier - Mars 2016

Un pouvoir d’achat immobilier variant du simple au quadruple à iso-revenus selon les villes

Renégociation de crédit : c’est plus que jamais le moment

Le niveau de taux actuel crée à nouveau un contexte très favorable

Qui est concerné directement ?

  • Les crédits signés entre 2006 et 2014 inclus ;
  • Les crédits avec un taux supérieur à 3,00/ 3,20 % ;
  • Les emprunteurs dans la première moitié de leur prêt ;
  • Les emprunteurs qui ne comptent pas revendre dans les 2 ans qui viennent ;
  • Les crédits avec un capital restant dû supérieur à 70 000 €.

Les freins

  • Une situation professionnelle qui se serait dégradée depuis la mise en place du prêt initial (perte d’emploi ou baisse de salaires par exemple).

Sont moins concernés

  • Les crédits sur des durées courtes, d’un montant inférieur à 120 000 € et signés avant 2010.

Important Plus la durée de départ est longue et le montant élevé,
plus le gain sera important !

Les gains moyens réalisés par rachat de crédit selon l’année de souscription du crédit

(Emprunt initial de 200 000 € sur 20 ans hors assurance, dans une banque concurrente, pénalités et garanties incluses, rachat en mars 2016)

Les gains moyens réalisés par rachat de crédit

Un gain moyen toutes durées confondues de 21 281 € à mensualité équivalente.

2016 : un bon cru en perspective ?

L’année 2016 démarre très positivement sous l’effet conjugué de taux bas, d’une nouvelle formule de prêt à taux zéro qui fonctionne (13 % de financements en février 2016 pour 5 % en 2015) et des banques fortement demandeuses.

L’intérêt pour l’acquisition augmente donc en raison de la faiblesse des taux et face à des prix qui ne baissent plus, les candidats acquéreurs se disent que c’est sans doute « Le Moment ».

Cependant, deux menaces planent au dessus de ce tableau : d’une part, les nouvelles règles de Bâle 4 qui pourraient imposer aux banques de renforcer leurs fonds propres, ce qui reviendrait à exiger plus d’apport de la part des emprunteurs, avec pour conséquences immédiates néfastes un blocage pour beaucoup de primo-accédants (jeunes sans apport) ; d’autre part l’emploi, avec un taux de chômage qui ne faiblit toujours pas et évidemment l’inadéquation des contrats de travail (CDD pour les jeunes) avec les exigences bancaires.
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