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Acheter pour louer - Types de bien

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Défiscalisation immobilière : les différents types de biens

PhotoActu06042011Quand on projette un investissement locatif, on ne pense pas souvent aux locaux commerciaux, parkings, fonds communs de placement... Une fois l'objectif de votre investissement et votre horizon de placement définis il vous faut déterminer le type de bien à acheter. Pour vous aider, voici les grandes catégories de bien avec leurs avantages et leurs inconvénients :

Appartement

Il faut savoir adapter la taille et la situation géographique à la demande locative.

  • Généralement, il s'avère que plus le logement est petit, plus la rentabilité est forte ;
  • Dans ce calcul il ne faut pas oublier la vacance locative car une petite superficie s'accompagne souvent d'une forte rotation de locataires ;
  • Or, si le logement reste vide un mois entre chaque locataire, la rentabilité réelle diminue.

Maison

Le budget à prévoir est souvent plus élevé, tout comme l'effort d'épargne à réaliser entre la mensualité du prêt et le loyer versé par le locataire. En revanche, la durée de séjour des locataires est bien plus longue que pour un appartement. Nombre de citoyens restent toute leur vie locataire. Le logement est moins abîmé par les déménagements et les installations successives, il se conserve mieux.

Parking

L'avantage majeur d'investir dans un parking est l'absence d'entretien. Vous n'aurez pas à reboucher les trous, repeindre les murs ou remplacer la boîte aux lettres !

Nous vous conseillons de prendre le temps de connaître la structure de la ville en matière de flux de véhicules. Y a-t-il de nombreux parkings publics ? Sont-ils payants ou gratuits ? Est-ce facile de circuler dans la ville, existe-t-il des zones piétonnes, des sens interdits...

Une fois ces paramètres en tête, il vous reste à choisir une zone stratégique. Nous vous conseillons d'investir dans un parking couvert en sous-sol.

Terrain

Si vous avez des relations privilégiées avec des maires ou des promoteurs, vous pouvez vous lancer dans un investissement locatif de terrains mais cela relève souvent de compétences de professionnels. Il faut savoir quelle zone deviendra urbaine, quel style de construction (haut de gamme, HLM...) sera engagé. L'avantage ensuite est de ne pas avoir à s'en occuper. La plus-value sur ce genre d'opération peut être élevée.

Local commercial

Vous pouvez investir dans ce type de bien immobilier sans acheter le fonds de commerce.

  • Il vous suffit pour cela de le louer en tant que bailleur commercial à un commerçant propriétaire de son fonds de commerce ;
  • L'enjeu est évidemment d'investir dans une rue dynamique avec une vitrine attrayante ;
  • Les rentabilités des locaux commerciaux sont souvent supérieures à celles obtenues sur des biens immobiliers d'habitation.

En revanche, nous vous conseillons de vous faire accompagner lors du financement car les banques sont en général plus frileuses sur le financement de ce type d'opération.

SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ou placements "Pierre-Papier" vous permettent de devenir propriétaire sans avoir à en assumer les risques. Le principe consiste à acheter des parts d'une SCPI. Vous devenez alors "associé" de cette société, dont l'activité est d'acquérir un patrimoine immobilier à l'aide des montants investis par les épargnants et de le gérer. Chaque particulier voit son capital réparti sur l'ensemble des biens que possède la SCPI et les revenus qu'il perçoit proviennent de ces différents biens. Il y a ainsi une mutualisation des risques. L'autre avantage est que les montants investis sont nettement moindres que dans une pleine propriété classique d'appartement ou autre.

Le conseil du courtier
La localisation est la clé de la réussite de votre investissement locatif. Ne raisonnez pas en termes de villes mais de quartiers. Privilégiez les quartiers recherchés, centraux, proches des transports.

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