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TEG - Les avantages et pièges du TEG

SOMMAIRE

Les avantages du TEG

Mise à jour : depuis le 1er octobre 2016, le nouvel indicateur de référence du coût total d’un crédit immobilier devient le TAEG et non plus le TEG

Le TEG présente l'avantage de mesurer le coût total du prêt et donc d'apporter un élément d'appréciation fort utile dans le choix de la meilleure solution de financement.

Le TEG est :

  • Obligatoire : toutes les banques doivent vous communiquer cette information, elle vous permet de récapituler les éléments essentiels du coût et de les mesurer ;
  • Objectif : le TEG reprend les différents coûts du prêt de manière neutre et objective sans possibilité d'adaptation ;
  • Chiffré : on peut connaître immédiatement l'ordre de grandeur de coût d'une proposition de financement ; un TEG plus élevé signifie, si tous les éléments sont repris de manière identique, un coût total plus élevé.

Le conseil du courtier
Il ne faut pas oublier que le TEG est une mesure précise sur le plan financier et qu'il convient de l'utiliser avec précaution. A titre d'exemple, 800 € de frais de dossier ajoutent environ 0,12 % au TEG.
Pourtant ces frais représentent finalement peu de choses par rapport à l'ensemble des coûts du prêt et ne doivent pas faire oublier les éléments plus qualitatifs du financement.

Les pièges du TEG

Si le TEG représente une bonne indication du coût total du prêt, il masque certains éléments essentiels qui méritent d'être soulignés :

  • La souplesse de remboursement : c'est un élément tout à fait fondamental du prêt. En augmentant le montant des mensualités, vous pouvez réduire de manière importante le montant des intérêts payés. En ayant la possibilité de réduire ou de reporter les mensualités, vous profitez d'une sécurité accrue pour votre budget. N'oublions pas que la durée moyenne d'un contrat de prêt immobilier est de 15 ans, il est donc très probable que votre situation financière sera amenée à changer et que vous profiterez pleinement de la souplesse de remboursement.
  • Les pénalités de remboursement anticipé : elles sont limitées par la loi à 3 % du capital restant dû ou à 6 mois d'intérêt. Sauf indication contraire, elles restent à votre charge. Dans la majorité des cas, les prêts immobiliers ne vont pas jusqu'à l'échéance prévue initialement, soit parce que le bien est revendu, soit parce que l'emprunteur effectue un remboursement anticipé. Dans ces conditions, les pénalités éventuelles constituent un coût supplémentaire qu'il faut prévoir.
  • Les modalités de garantie : il s'agit essentiellement du choix entre une société de cautionnement (exemple : Crédit Logement) et une sûreté réelle (hypothèque ou inscription en privilège de prêteur de deniers). Dans la plupart des cas, vous avez intérêt à choisir la société de cautionnement puisque vous pourrez récupérer 75 % de la participation au Fonds mutuel de garantie. De plus, vous évitez les frais de mainlevée en cas de revente. Ainsi, dans le cas d'un prêt de 100 000 €, le montant de la caution sera de 1 850 € et le remboursement se montera en fin de période à environ 1 043 €, ce qui représente une réduction du TEG de 0,12 % environ.
  • Les modalités d'assurance : il est toujours difficile de comparer entre eux différents contrats d'assurance. Nous nous limiterons aux conditions financières. A coût égal, une assurance constante est plus avantageuse qu'une assurance dégressive car les primes sont moins élevées sur les premières années. Ainsi, en cas de remboursement anticipé, le total des primes payées est moins important et le capital déjà remboursé est plus élevé. On notera également que certaines banques acceptent les délégations d'assurance, ce qui représente souvent un avantage de coût significatif.
  • Les taux révisables : le TEG ne prend en compte que les coûts qui sont estimés comme certains. Les fluctuations de taux ne sont donc pas envisagées. Il est particulièrement important de mesurer ces évolutions éventuelles et de prendre ce risque en toute connaissance de cause.
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