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Loi Scrivener - Le contrat de prêt

SOMMAIRE

Le contrat de prêt

Ainsi, le consommateur peut recevoir plusieurs « offres de crédit » contenant des informations libellées selon des critères définis et les comparer entre elles.

1 - Acceptation de l’offre préalable

« L’offre préalable » est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des éventuelles cautions personnes physiques déclarées par l’emprunteur.

Attention : l’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre préalable que 10 jours au moins après réception de celle-ci, jour de réception non compris, soit pas avant le 11ème jour. Compte tenu de l’obligation faite au prêteur de maintenir son offre aux mêmes conditions pendant au moins 30 jours, l’emprunteur dispose d’un délai de 20 jours pour accepter l’offre. Il dispose donc du temps nécessaire pour comparer les offres de crédit de plusieurs établissements de crédit.

Les cautions éventuelles de l’emprunteur doivent faire précéder leur engagement de mentions manuscrites légales spécifiques, différentes selon qu’elles interviennent pour un montant limité ou comme caution solidaire.

Attention : jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’emprunteur, aucun paiement ne peut être fait, ni par le prêteur à l’emprunteur ou à une autre personne (vendeur, entrepreneur, promoteur), ni par le particulier au prêteur pour les frais de dossier ou les primes d’assurance.

2 - Conclusion du contrat de prêt

Il est très important de comprendre que le contrat principal, c’est-à-dire le contrat de vente du bien immobilier, est réalisé sous la condition suspensive de l’obtention du prêt ou des prêts indiqués dans la promesse de vente. Cela signifie que le contrat de vente ne devient exécutoire qu’à partir de l’obtention du prêt ou des prêts.

Attention : la condition suspensive est réalisée dès qu’un organisme de crédit a fait une « offre préalable » conforme aux caractéristiques de financement de l’opération dans la promesse de vente. L’emprunteur ne peut échapper à l’exécution de son engagement en s’abritant derrière la condition suspensive d’obtention du prêt s’il est prouvé qu’il a empêché l’accomplissement de la condition suspensive (exemples : le particulier n’a pas déposé de demande ce crédit en temps utile, il a fait des déclarations de revenus erronées ou incomplètes etc..).

La condition suspensive pour obtention du prêt vise à protéger l’acheteur contre la non-obtention de son financement, elle ne doit pas constituer un moyen de contourner le contrat initial de vente immobilière.

3 - Condition suspensive de l’obtention des prêts dans le contrat de vente immobilier

Important : lorsque l’acquéreur renonce à bénéficier d’un prêt, la promesse de vente doit indiquer expressément que le prix est payé sans l’aide d’un prêt, et l’acte doit comporter une mention manuscrite où l’acquéreur reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir des dispositions de la réglementation.

« L’offre de crédit » est réputée acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion du contrat de crédit principal dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation.

Cela signifie qu’au cas où la vente du bien immobilier ne pourrait pas se faire pour des raisons indépendantes de la volonté de l’emprunteur dans un délai de 4 mois, l’emprunteur serait dégagé du contrat de crédit qu’il a accepté.

Important : dans ce cas d’annulation du contrat de prêt, l’emprunteur doit rembourser la totalité des sommes que le prêteur lui a déjà versées ou qu’il a versées pour son compte et payer les intérêts correspondants. Dans ce cas d’annulation particulier, le prêteur ne peut demander que des frais d’études.

De même lorsque l’emprunteur a recours à plusieurs prêts pour financer une même opération (cas fréquent en pratique) et qu’il en informe ses prêteurs, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux prêts dont le montant est supérieur à 10% du crédit total.

Cela signifie qu’en cas de refus de financer l’opération par un des établissements de crédit faisant partie du montage de l’opération (à hauteur de 10% du crédit total minimum), l’emprunteur peut se dégager des autres contrats de crédit qu’il a acceptés.

Également, lorsque l’assureur a subordonné sa garantie à l’agrément de la personne de l’assuré et que finalement cet agrément n’a pas été donné, le contrat de prêt peut être annulé de plein droit à la demande de l’emprunteur sans frais ni pénalité d’aucune sorte.

Important : cette demande doit être présentée dans le délai d’un mois à partir de la notification de refus de l’agrément par l’assureur.

4 - Exécution du contrat de prêt

En outre, le législateur a prévu de protéger l’emprunteur pendant la durée de vie du contrat.

Nous retiendrons seulement les cas suivants :

  • Contestation dans l’exécution du contrat principal. Il s’agit de litiges survenant pour des travaux immobiliers dans le cadre d’un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’ouvrage. Attention, le remboursement des crédits ne peut être « suspendu » que sur l’autorisation du Tribunal. Cela signifie que l’emprunteur a dû entreprendre une procédure judiciaire contre le « constructeur ». Dès solution du litige, le contrat de prêt reprend ses effets et les échéances « suspendues » doivent être régularisées ;
  • Remboursement par anticipation. Si le contrat de prêt prévoit une indemnité au titre des intérêts non encore échus en cas de remboursement anticipé, cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3% du capital restant dû avant le remboursement.
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