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Annuler ses revenus fonciers grâce au déficit

 Revenus fonciers

L’investissement locatif est toujours très prisé des épargnants français, même si la complexe fiscalité des revenus fonciers freine de nombreux candidats à une telle opération. Pour simplifier, l’on peut considérer que l’acheteur d’un logement à rénover ou à réhabiliter en vue de le mettre en location peut déduire le coût des travaux de ses revenus fonciers.

Distinguer les travaux déductibles

Les seuls travaux déductibles concernent l’entretien, la réparation du logement, comme la remise en état de la toiture, des façades, des murs de clôture ou de l’installation électrique. Il peut aussi s’agir d’améliorer le confort, par exemple en installant une chaudière à bois ou en créant une douche ou une cuisine intégrée.

En revanche sont exclues les dépenses visant à agrandir, restructurer et plus généralement, transformer la structure de la construction.

Attention, les intérêts du prêt contracté pour financer les travaux ne sont pas déduits des loyers et du revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers pendant une décennie, et ce, sans limitation de montant. Si ces intérêts dépassent les loyers, leur montant peut être déduit pendant 10 ans.

Créer un déficit foncier

Si les travaux coûtent plus cher que les loyers perçus, le revenu global taxable du propriétaire baisse à hauteur de 10 700 euros. Tout montant excédant ce plafond peut être imputé au cours des dix années suivant celle de l’investissement. De même, si les revenus du propriétaire sont inférieurs au plafond des 10 700 euros, la part non utilisée peut être reportée sur le revenu foncier des 10 années suivantes.

Une fois le bien loué, le propriétaire-bailleur doit remplir annuellement une déclaration 2044 pour ses revenus fonciers afin de bénéficier du système du déficit.

Préparer son investissement locatif

Des calculs détaillés s’imposent avant l’investissement. Le calcul de la capacité d’emprunt est la première étape en fonction de ses revenus et de son épargne. Elle détermine l’apport personnel et le capital à emprunter.

Il faut également évaluer le montant du loyer possible afin de connaître la rentabilité de l’opération. Enfin, la comparaison de plusieurs devis s’impose, ainsi que des simulations destinées à évaluer l’avantage fiscal susceptible d’être tiré de l’acquisition.

Le propriétaire doit anticiper l’épuration des déficits, sinon il devra payer son impôt sur le revenu intégral assorti des cotisations sociales sur les loyers perçus. Pour l’éviter, il a l’option de revendre le logement et obtenir ainsi une plus-value taxée à 34,5 %. Alternativement, il peut investir à nouveau et profiter de l’effet « boule de neige » en tenant compte de sa capacité d’emprunt réévaluée.

En multipliant les acquisitions utilisant le mécanisme du déficit foncier, l’investisseur peut se constituer en quelques décennies un patrimoine locatif important.

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