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Les risques liés à l’ouverture du dispositif Pinel à la zone C

Lieu du parlement

Depuis le 1er janvier, le dispositif Pinel s’ouvre à certaines communes de zones rurales classées dans la zone C, auparavant inéligibles. Or, cette mesure que vient d’adopter le Parlement présente des risques importants pour les potentiels investisseurs.

Éligibilité au dispositif Pinel sur dérogation préfectorale

De 2013 à fin 2016, le dispositif de défiscalisation Pinel, mis en place pour encourager l’investissement locatif, excluait les communes des zones rurales de son champ d’application. Mais les élus ont voté en toute discrétion un amendement inclus dans le Budget 2017, étendant le droit à la réduction d’impôt à une partie de la zone C.

Il suffit que les députés obtiennent du Préfet de la région une dérogation autorisant la commercialisation de leurs programmes en Pinel. Ainsi, en fonction de la durée d’engagement de location choisie, les acquéreurs peuvent faire baisser leur impôt de 12 à 21 %.

L’élargissement peut en attirer certains, mais les dangers sont réels. En effet, la demande est quasi nulle sur ces marchés, ce qui signifie d’énormes difficultés pour trouver des locataires.

Par le passé, les personnes qui ont eu recours à l’avantage fiscal de Robien, à cause d’une trop longue période de vacance de leur bien, n’avaient jamais perçu de revenus fonciers, n’ont jamais pu faire valoir l’avantage fiscal ni revendre le logement, et se sont ainsi retrouvées endettées.

Pour ces raisons, ces zones avaient été écartées des dispositifs qui se sont succédé dans le domaine de l’investissement locatif : Scellier, Duflot, et maintenant Pinel.

Les risques en chiffres pour les potentiels investisseurs

Le Laboratoire de l’immobilier a publié des statistiques qui permettent de mesurer le risque. Durant les dernières années, la plupart des 20 plus grandes villes appartenant à la zone C ont perdu une bonne partie de leur population.

Par exemple, Saint-Dizier en Haute-Marne a perdu 17 % de ses habitants entre 1999 et 2013, tandis que la population d’Aurillac dans le Cantal a chuté de 13 %, quand l’Hexagone enregistrait une croissance démographique de 9 %.

Ces chiffres sont à mettre en parallèle avec les taux de vacance locative. Sur l’ensemble de la France, cet indicateur se situe à 7 %. Dans plusieurs communes de la zone C, il est jusqu’à deux fois plus élevé comme à Villeneuve-sur-Lot (13 %), à Vierzon ou encore au Puy-en-Velay (14 %).

Paradoxalement, quelques petites communes des villes classées en zone A ou B1 affichent un taux de vacance très faible. C’est le cas de Puisignan dans l’agglomération lyonnaise (2,5 %), de Vailhauquès aux portes de Montpellier (4,2 %) ou de Mios, du côté de Bordeaux (5,1 %). Mais dans ces villes résidentielles où 7 habitants sur 10 sont propriétaires, il est peu probable que les locataires se bousculent au portillon.

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