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Une étude de cas sur la rentabilité d’un investissement locatif en Pinel

 Loupe sur une maison pour analayse immobilière

L’investissement locatif en Pinel est-il rentable ? Rien ne vaut un cas concret pour en avoir le cœur net. Pour ce faire, voici une illustration réalisée sur le cas d’un T2 de 47 mètres carrés, en vente à proximité de Lyon.

Un investissement rentable

Pour mémoire, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % pour tout investissement locatif dans un logement neuf. En contrepartie, l’investisseur s’engage à mettre le bien en location pendant 6 à 12 ans, à un loyer plafonné. Les preneurs doivent par ailleurs respecter des conditions de ressources.

Pour l’exemple, le prix de vente du logement en question est de 225 000 euros, hors frais d’acquisition qui se montent à 4800 euros. Compte tenu de sa surface, le loyer mensuel est estimé à 577 euros.

En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 21 % du prix de revient. À hauteur de 4 596 euros par an sur les 9 premières années, puis la moitié sur les trois ans restants, la réduction d’impôt atteint 48 258 euros sur 12 ans.

En supposant que :

  • pour financer le bien, l’acquéreur a souscrit un prêt immobilier au taux de 1,6 % sur 15 ans. Ainsi, chaque mois, il doit à la banque 1 406,82 euros.
  • L’investisseur prend en charge les frais d’acquisition.
  • Il y a 15 % de charges, avec une revalorisation annuelle de 0,2 % en moyenne.
  • L’investisseur est soumis à la taxe de 30 % du régime réel et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Dans ces hypothèses, le loyer net de charges et d’impôts pour la première année sera de 402 euros. Compte tenu de la mensualité à payer (1406,82 euros) et l’avantage fiscal équivalent à 383 euros par mois, l’effort d’épargne requis se monte à 622 euros par mois pour que l’opération soit réalisable.

Étant donné que l’effort d’épargne augmentera au fil des années, car les déductions d’intérêts seront de moins en moins importantes. Il peut atteindre 1100 euros et plus à partir de la 13e année quand l’investisseur ne recevra plus de réduction d’impôt.

Dans le cas où l’acquéreur choisit de conserver le bien jusqu’à l’échéance du prêt, le coût de revient du projet se montera à 258 028 euros : 4 800 euros de frais d’acquisition, 225 000 euros pour l’acquisition et 28 228 euros d’intérêts.

Les loyers nets permettront de financer 24,1 % de l’opération (62 099 euros), l’avantage fiscal en assurera les 18,7 % (48 258 euros). L’acquéreur n’aura en charge que 57,2 % du coût total de l’investissement (147 671 euros sur 15 ans).

La rentabilité de l’opération

La rentabilité nette de l’opération se détermine en termes de flux. Chaque année, l’acquéreur va décaisser de la trésorerie via l’effort d’épargne. À terme, il ne percevra qu’une seule rentrée d’argent : le prix de revente du logement.

Avec un prix de revente équivalent à celui de l’acquisition, l’opération permettrait un taux de rentabilité interne (TRI) de 6,19 %. La probabilité que cela se produise demeure pourtant faible. En effet, du fait de l’avantage fiscal, le prix d’acquisition est généralement supérieur à celui du marché, sans oublier le coût de la remise en état du bien in fine.

Dans une hypothèse plus réaliste, avec 20 % de moins-value sur le prix de revente, le TRI est de 3,01 %. Le même taux en effort d’épargne annuel est nécessaire pour obtenir un capital équivalent au prix de vente après 15 ans.

En bref, le Pinel est fortement sensible au prix de revente in fine. L’acquéreur doit être conscient qu’il s’agit d’un pari sur le futur du marché local.

Pour améliorer la rentabilité globale de l’opération, il est possible d’en raccourcir la durée. La stratégie consiste à revendre le bien dès l’arrêt des avantages fiscaux, même si le prêt n’est pas remboursé en totalité. L’investisseur pourra ensuite solder le crédit avec l’argent encaissé lors de la revente.

En supposant que le bien soit revendu 225 000 euros, la rentabilité annuelle est estimée à 9,12 %. Avec une moins-value de 20 % à la sortie, le TRI serait de 4,27 %.

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