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Les clés d’un investissement immobilier rentable

 mini maisons sur des pièces livre sterling

Malgré la hausse de 1,7 point de la CSG au 1er janvier 2018 et l’arrivée de l’impôt sur la fortune immobilière en remplacement de l’ISF, investir dans la pierre reste une opération financièrement et fiscalement intéressante dans une optique de long terme. La période est d’ailleurs propice à la concrétisation d’un tel projet, les taux des crédits étant toujours très faibles. À condition de respecter les règles suivantes.

Investir sur un marché que l’on connaît

Un investissement près de son propre domicile est idéal, car il signifie une meilleure connaissance du marché.

De plus, sur le plan logistique, il est beaucoup plus simple de visiter et de gérer un logement situé dans son département ou sa périphérie.

Par ailleurs, pendant les éventuelles périodes de vacance de l’appartement ou après les quelques années de location obligatoire, l’appartement peut être utilisé par son propriétaire ou un proche de ce dernier. Alternativement à l’achat de proximité, l’investisseur peut acquérir un bien dans une région qu’il apprécie en vue d’y passer sa retraite ou de s’en servir plus tard comme résidence secondaire.

Toutefois, il faut s’assurer au préalable que la région souhaitée soit dynamique et que la demande locative pour le type de bien envisagé existe.

Privilégier les quartiers populaires

Pour que l’investissement soit rentable, les potentiels revenus que son propriétaire peut en attendre (le loyer) doivent excéder le coût de son financement (la mensualité de prêt à rembourser).

Pour avoir les meilleures chances de parvenir à cet équilibre et permettre ainsi un autofinancement, les quartiers populaires sont à privilégier.

Quant aux quartiers bourgeois, ils ont l’avantage de garantir la valorisation du logement à moyen terme, mais la rentabilité de l’investissement est généralement moindre. Ce choix n’est donc recommandé qu’aux personnes disposant d’un capital et qui ne cherchent pas forcément à percevoir des revenus importants.

Choisir la bonne formule de financement

Au lieu de mobiliser son épargne alors que les taux de prêt sont au plus bas, mieux vaut recourir au crédit amortissable classique.

Outre son taux, il est important de négocier celui de l’indispensable assurance emprunteur, qui peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du prêt. Une couverture individuelle permet généralement de payer moins cher tout en bénéficiant de garanties similaires, puisque telle est la condition à la délégation d’assurance (choix d’une protection autre que le contrat de groupe de l’établissement prêteur).

Si possible, la suppression des indemnités de remboursement anticipé évite de payer des pénalités importantes si l’investisseur solde son crédit avant son échéance.

Le cas échéant, le report des premières mensualités lui accorde 3 à 6 mois pour rénover l’appartement ou le mettre aux normes et installer un locataire, ou pour compléter sa trésorerie avant de commencer à rembourser le crédit.

Optimiser la fiscalité

L'investissement locatif dans le neuf en Pinel s’accompagne de réduction d’impôt conséquente en contrepartie d’un engagement de location de six, neuf ou douze ans.

Important Pour ceux qui préfèrent l’ancien, le mécanisme du déficit foncier permet de se constituer un patrimoine tout en payant moins d’impôts.

Le coût des travaux et les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles du revenu global de l’investisseur dans la limite de 10 700 euros par an.

Enfin, la location meublée soumet les loyers au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et réduit ainsi la taxation des revenus.

Ce système est nettement plus avantageux que le régime des revenus fonciers applicable aux locations nues.

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