La domiciliation de revenus incontournable pour négocier un bon prêt immobilier

Écrit par La rédaction Meilleurtaux . Mis à jour le 5 septembre 2019 .
Temps de lecture : 3 min

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Publié le vendredi 27 mai 2016 16:46 par la Rédaction Meilleurtaux

Les demandeurs d’un prêt à l’habitat se voient souvent imposer la domiciliation de leurs revenus auprès de l’établissement prêteur. CBanque a analysé cette pratique et ses conséquences sur le crédit sollicité.

La domiciliation « demandée », mais pas obligatoire

En phase de négociation d’un emprunt immobilier, quasiment tous les banquiers réclament des emprunteurs d’y transférer leur compte bancaire principal, c’est-à-dire d’y domicilier leur salaire.

Si elles proposent des taux immobiliers aussi attractifs, n’hésitant pas pour cela à rogner leurs marges, c’est que ce type de crédit est un produit d’appel pour conquérir de nouveaux clients. L’objectif est de devenir la banque principale de ces futurs propriétaires et maximiser leurs revenus sur d’autres produits et services financiers.

Difficile pour les emprunteurs de refuser lorsque le conseiller lui met la pression. Les banques tempèrent néanmoins en affirmant que la domiciliation n’est pas une condition sine qua non à l’octroi du crédit. Car la loi est claire : obliger le souscripteur d’un prêt immobilier à prendre des produits complémentaires est assimilé à une vente forcée, qui est interdite.

Crédit Foncier, ING Direct ou Boursorama font même de la non-exigence de domiciliation un argument commercial.

La domiciliation de revenus permet d’obtenir un meilleur taux

Si les banques ne peuvent imposer la domiciliation de revenus, elles sont en revanche libres de choisir leurs clients et les conditions qu’elles leur accordent. Pour décrocher le taux immobilier le plus faible possible, le rapatriement de son compte principal et le forfait de compte sont des prérequis. L’offre est encore plus avantageuse avec une assurance de prêt et une assurance habitation.

Selon les enseignes, la domiciliation est intégrée ou non dans le contrat de prêt. Certaines y mentionnent expressément le compte interne sur lequel les échéances de remboursement sont prélevées « pour des raisons de simplicité technique ». Lorsque la domiciliation semble incontournable, il est possible de négocier en retour des réductions sur certains frais bancaires.

Certaines clauses liées à la domiciliation de revenues jugées abusives

En 2004, la commission des clauses abusives avait recommandé la suppression de toute clause contraignant l’emprunteur à « verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement du prêteur » durant toute la durée du prêt si aucune « contrepartie individualisée » ne l’accompagne. Pour l’heure, aucun cas de déchéance du terme ou de changement de taux n’a été relevé pour les emprunteurs qui changent de banque principale en cours d’amortissement.

Dans les contrats incluant justement une contrepartie, des sanctions en cas de départ sont également prévues. Généralement, il s’agit d’un relèvement d’un point du taux, mais si elle est disproportionnée, mieux vaut éviter de signer.

Dès le 1er octobre 2016, les frais relatifs au compte courant ouvert pour la domiciliation devront être intégrés dans le TEG. Un prochain décret transposant la directive européenne MCD en droit français devrait modifier les pratiques en la matière.

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