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Immobilier locatif : investir dans l’ancien ou dans le neuf en 2016 ?

Logement neuf ou ancien ?

Après une longue période de marasme, l’année 2015 a marqué un tournant positif pour le marché immobilier et cela s’est notamment traduit par une hausse des transactions et une baisse des prix sur l’ensemble du territoire.
Les observateurs estiment que l’année 2016 devrait s’inscrire dans cette continuité. Mais avant de trancher entre un investissement dans l’ancien ou dans le neuf, il faut peser le pour et le contre.

L’investissement locatif dans l’ancien

Avec l’entrée en vigueur des lois Alur et Macron, investir dans l’ancien est devenu plus contraignant. Alors que l’encadrement des loyers, pour le moment limité à Paris, a suscité la grogne des propriétaires, la réduction du délai de préavis du locataire pour les logements en zone tendue (ramené à un mois contre trois auparavant) a été votée dans l’indifférence générale.

En dépit de ces différentes dispositions qui ont de quoi rebuter les nouveaux acquéreurs, l’investissement dans l’ancien est toujours attractif. La raison est que les conditions d’emprunt restent exceptionnelles et que les prix sont encore négociables.

Selon Guillaume Fonteneau, conseiller en gestion de patrimoine indépendant, et qui a procédé à différentes simulations de prêt immobilier

« si les taux venaient à remontrer au niveau fort probable de 4,5 % sur le long terme, il faudrait que les prix reculent de 30 % afin que le coût de l'investissement soit au même niveau qu'aujourd'hui ».

Ainsi, à moins d’espérer un effondrement total du marché, l’idéal serait d’emprunter aujourd’hui pour bénéficier d’un taux moyen de 2,5 %, quitte à faire l’acquisition d’un bien légèrement surévalué.

Investir dans le neuf

De son côté, le marché immobilier neuf affiche sa bonne santé en 2015. D’après les derniers chiffres de la fédération des promoteurs immobiliers, le volume des réservations a progressé de 28,7 % au troisième trimestre, comparé à la même période de l’année précédente. Un marché soutenu en grande partie par l’investissement locatif, en hausse de 62,8 %.

Cette reprise du marché de l’immobilier neuf peut être attribuée à l’entrée en vigueur du dispositif de défiscalisation Pinel, mais pas seulement.

« la hausse de la pression fiscale pour les ménages de classe moyenne a notamment contribué à amorcer ce redémarrage »
D’après un courtier

Attention toutefois, car l’avantage fiscal ne doit pas être la seule et unique motivation. À en croire le rapport du Laboratoire de l'Immobilier, qui a passé aux cribles différents dispositifs, les plafonds de loyer Pinel sont largement au-dessus des loyers de marché dans certaines villes. À titre d’exemple, le différentiel atteint 10 % à Toulouse, 15 % à Lille, 21 % à Montpellier ou encore 23 % à Marseille.

Si vous préférez quand même investir dans le neuf, il ne faut pas acheter uniquement pour le rendement. L’idéal serait de miser sur des biens de très grande qualité, bénéficiant d’un bon emplacement et qui vous permettront de réaliser des plus-values à la revente.

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