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Immobilier résidentiel : des prix en baisse sur toute la France

Le point sur l’immobilier résidentiel

La Française confirme la baisse des prix de l’immobilier résidentiel dans sa lettre trimestrielle consacrée à ce marché. Au cours de l’année 2014, l’indice provisoire Notaires INSEE des logements anciens a baissé de 0,9 % pour s’établir à 4,7 %, à un niveau inférieur au pic enregistré en 2011.

Des disparités persistent

Après un second trimestre 2014 stable, un nouveau recul de 0,4 % a été observé au troisième trimestre. Des disparités existent cependant entre les différentes régions françaises : à Paris et dans les grandes agglomérations ou régions bénéficiant d’une situation géographique privilégiée, les prix se maintiennent. Partout ailleurs, la tendance est à la contraction des prix.

En parallèle, en dépit de revenus moyens qui stagnent, la solvabilité des ménages a augmenté, favorisant l’accès à la propriété. Dans le cas d’une opération effectuée en fonds propres, le gain est faible, mais il augmente de manière notable pour un achat financé par un crédit immobilier.

La chute des taux d’emprunt immobilier a en effet eu un impact positif sur la capacité financière des ménages. Il s’agit de l’indicateur du prix qu’un ménage disposant d’un revenu disponible moyen peut investir en apportant 50 % en fonds propres (moyenne calculée sur la base des transactions de seconde main enregistrées en 2014) et en souscrivant un prêt basé sur un taux d’effort de 20 %.

Autres faits marquants

Du côté des prêts hypothécaires, les taux sont aussi descendus à des seuils jamais égalés depuis 1983, année de lancement de la période d’inflation maîtrisée ; en fin 2014, pour une maturité de 17,3 ans, le taux moyen est passé sous la barre des 2,4 %. En se référant au prix moyen des logements et à la capacité financière moyenne des Français, la situation de marché actuelle est comparable à celle de 2004.

La baisse des taux d’intérêt a également permis une appréciation de la prime de risque du marché des logements par rapport au taux des OAT. Le rendement des logements est préservé par des loyers progressant modérément depuis 2008, contre des prix qui diminuent.

Conséquence : le nombre d’opérations secondaires sur le marché de l’investissement entre 2013 et 2014 ne varie pas (environ 725 000).

Seule la construction de logements neufs accuse un retard important, avec 300 000 mises en chantiers seulement, bien en dessous de l’objectif des 500 000 unités annuelles, et même en repli par rapport à 2013 (330 000).

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