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Crédits immobiliers à taux variables : un produit presque anecdotique

Les taux variables sur le déclin

Les taux de crédit immobilier n’ont jamais atteint des niveaux aussi bas. Cette conjoncture met à mal les prêts à taux variables ou révisables. En effet, ce type de crédit tend aujourd’hui à devenir obsolète puisqu’il ne représente plus que 2,5 % du marché.

Un marché qui est près de disparaître

D’après l’observatoire Crédit Logement/CSA, en 2004, le taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers s’élevait à environ 4 %. Le crédit à taux révisable constituait auparavant un concurrent de taille pour les prêts à taux fixe, en grappillant 22,1 % de la production de crédits immobiliers.

En novembre 2014, avec le taux de prêt immobilier moyen à 2,38 %, le taux révisable attire de moins en moins les Français.

Ces derniers temps, l’écart entre les taux fixes et variables est si faible (une moyenne de 0,50 à 0,70 point) que ce dernier ne présente plus d’intérêt pour l’emprunteur. En effet, le plus grand avantage offert par le taux variable se trouve dans le fait qu’il permet de bénéficier d’un taux plus avantageux d’une part, et d’autre part, que l’évolution dans le temps de ce taux se fasse en fonction de l’évolution des marchés.

Bien entendu, ces modifications ne peuvent pas avoir lieu systématiquement étant donné que ces taux révisables ne peuvent faire l’objet d’une révision à la hausse ou à la baisse de plus de 1 ou 2 points, en fonction du contrat.

Fin 2014, l’écart moyen oscillant entre 0,50 et 0,70 point entre les taux fixes et variables encourage les emprunteurs à opter pour les taux fixes. Ce choix est également motivé par le fait qu’ils préfèrent anticiper sur d’éventuelles hausses au cours des années à venir.

Par ailleurs, les banques privilégient aussi volontairement les crédits à taux fixe. Pour cause : une clientèle qui opte pour du taux fixe s’engage le plus souvent sur du long terme, pour 20 ans en moyenne, et domiciliera ses revenus sur un compte courant. Le taux révisable pour sa part correspond généralement à des emprunts de courte durée, de moins de 10 ans.

Les emprunteurs qui privilégient le taux variable

Néanmoins, certains emprunteurs continuent de préférer le taux variable.

Selon Michel Mouillart, il s’agit le plus souvent d’une « catégorie de ménages moins sensibles au risque », dont les revenus sont élevés, et qui sont des investisseurs potentiels. Leur objectif est alors de « rembourser leur crédit au plus vite, sur 5 à 7 ans par exemple, en optimisant au maximum le coût de l’opération et de l’emprunt ».

Ce sont généralement des transactions peu courantes, des emprunts élevés qui s’étalent sur une durée de remboursement très courte, et qui nécessitent des montages financiers plus ou moins complexes.

Une autre catégorie d’emprunteurs continue également de souscrire des taux variables. Ce sont ceux dont les dossiers sont refusés par les banques à cause de leur taux d’endettement trop élevé. Opter pour un taux révisable facilite en effet l’obtention du crédit.

Le taux mixte : un bon compromis entre taux variable et taux fixe

À la place du taux révisable, les emprunteurs ont aujourd’hui la possibilité d’opter pour un prêt immobilier à taux mixte.

Cette formule offre la possibilité de profiter d’un taux fixe durant les premières années du prêt (7 ans en général), et ensuite de basculer sur un taux variable. Mais encore, avec le niveau actuel des taux fixes, les offres compétitives dans ce domaine se font de plus en plus rares.

Un possible retour du taux révisable

Dans le contexte actuel, il est difficile de croire que le taux révisable puisse à nouveau avoir la cote. Cela reste toutefois une possibilité.

Dans ce cas, elle réapparaîtrait sous l’effet de la contrainte. En effet, avec la faiblesse des taux de crédit immobilier en vigueur, le gouverneur de la Banque de France craint que les banques ne disposent pas de suffisamment de marges pour leur rentabilité future, surtout en cas de hausse des taux. Seuls les crédits à taux variables vont permettre de minimiser ce risque.

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