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Le succès de l’investissement locatif est menacé par les changements apportés à la loi Pinel

 Clé et finances de bien immo

Le contexte très favorable actuel fait le bonheur des investisseurs immobiliers. Selon les résultats de l’enquête du Crédit foncier concernant l’investissement locatif, le taux de satisfaction 2017 bat un record, à 94 %. En 4 ans, cet indice aura donc réalisé un bond d’environ 30 points, puisque les pourcentages pour 2013 et 2014 s’élevaient respectivement à 33 % et 75 %.

Impact de la loi Pinel

Entre 2016 et 2017, la part de l’investissement immobilier sur l’ensemble du parc locatif est passée de 14,9 % à 16,3 %. Le succès du dispositif fiscal Loi Pinel, mis en application depuis 2014, ainsi que les taux de crédit toujours proches de seuils historiques, sont les principaux moteurs de cette progression.

Malheureusement pour les épargnants intéressés par un placement dans la pierre, à partir de 2018, le Plan logement va réduire le champ d’action de la loi Pinel, comme vient de l’annoncer le ministre de la Cohésion des territoires.

Important Ainsi, si elle est maintenue jusqu’en 2022 dans les zones A bis, A et B1, les zones B2 et C ne seront plus éligibles.

Profil type de l’investisseur locatif

Le rapport du Crédit foncier comprend un portrait type de l’investisseur locatif. Âgé de 45 ans en moyenne, il est en couple, dans un ménage qui perçoit un revenu annuel de 70 300 euros. Pour son placement, sa préférence va aux appartements (92 %) plutôt qu’aux maisons (8 %), pour une surface de 45 m² (correspondant à un deux-pièces).

Au premier semestre 2017, pour réaliser ce type d’investissement, il fallait débourser environ 168 000 euros financés par un crédit immobilier remboursable sur 20 ans et 5 mois. En tête du classement des secteurs géographiques les plus prisés figurent l’Occitanie (26 % des transactions) et la région francilienne (19 %).

Important 65 % des investisseurs locatifs citent l’allègement de leur fiscalité comme principale motivation.

La constitution d’un patrimoine est mentionnée quant à elle par 44 % de ceux qui optent pour un bien ancien exclu de la loi Pinel. Il reste à voir l’effet des restrictions décidées par le gouvernement sur l’appétence des investisseurs pour une telle opération en 2018.

L’assurance emprunteur

Si l’investisseur recourt à un crédit immobilier, il devra également souscrire une assurance de prêt. Celle-ci représente une part importante du coût total du financement, surtout dans un contexte de taux d’intérêt faibles.

Pour en réduire le montant, il est recommandé de privilégier une protection individuelle au contrat de groupe de la banque.

En effet, elle est plus économique pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé, la cotisation étant calculée sur la base du capital restant dû et non sur la somme initialement empruntée ; ainsi, son montant diminue à mesure des remboursements.

Dans le cas d’un investissement locatif, l’emprunteur dispose du loyer pour payer tout ou partie de sa mensualité de crédit, ce qui lui évite de prendre certaines garanties comme l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) et réduire sa prime d’assurance.

Mais les politiques des banques étant très variables, mieux vaut effectuer une comparaison minutieuse avant de s’engager.

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