Une bonne rentrée pour le marché immobilier

La Une de L’Express exhorte les ménages à investir dans la pierre. Le site MeilleursAgents recense les villes où les prix devraient augmenter de 30 à 50 % d’ici 10 à 15 ans. Capital annonce que « la hausse n’est pas finie ». La presse et les média semblent unanimes : le marché immobilier est reparti en fanfare. L’influence des média dans la variation des prix de l’immobilier a intéressé plusieurs économistes qui se posaient une question majeure : les prophéties médiatiques ne seraient-elles pas auto-réalisatrices ? Autrement dit, les médias n’annoncent-ils pas la hausse des prix avant qu’elle ne soit réelle ?

Une bonne rentrée pour le marché immobilier

Le concert de rentrée autour d’un marché immobilier qui « repart » s’inspire de quelques chiffres clefs

  • Les volumes de vente sont particulièrement élevés avec 840 000 transactions dans l’ancien sur 12 mois soit une hausse de +16 %. Le marché immobilier retrouve ainsi ses volumes des fastes années 2007 et 2012. Sur un an, la hausse des prix est soutenue à Paris (+2,6 % sur un an), mesurée en Ile-de-France (+1,4 %) et faible en régions (+0,5 %).
  • En hausse sur un an, les prix ont légèrement reculé en régions au deuxième trimestre (-0,3 %) ce qui nuance la situation. En Ile-de-France en revanche, la hausse est de 0,8 % au T2.

Le conséquent décalage conjoncturel constaté depuis la crise économique de 2008 entre la capitale et les régions se confirme.

La reprise (marquée) des volumes et la croissance (disparate) des prix de l’immobilier s’expliquent en premier lieu par la baisse continuelle des taux d’emprunt

Le mois d’août a encore battu le record de taux avec une moyenne de 1,48 % toute durée confondue. Depuis un an, la baisse des taux équivaut à une baisse des prix de l’immobilier de 6 %. Depuis cinq ans, à une baisse de 22 %.

La relative hausse des prix faciaux de l’immobilier repose donc sur une baisse des prix totaux payés par les ménages (ou les investisseurs) acquéreurs.

L’évolution future des prix de l’immobilier dépend ainsi largement de la variation à venir des taux d’emprunts. Sur l’année, ces taux bas devraient se maintenir dans le sillage de la politique monétaire accommodante de la BCE.

En complément de la baisse des taux, l’extension du PTZ dans l’ancien est un succès

Sur l’année 2016, le système de prêts à taux zéro devrait concerner 120 000 ménages soit deux fois plus qu’en 2015. Ce sont donc plus d’une transaction sur 8 qui en bénéficient.

Les échéances présidentielles invitent le gouvernement à maintenir ce soutien jusqu’à l’élection. Par ailleurs, toute mesure pouvant braquer les ménages est à exclure dans les prochains mois pour des raisons politiques. La donne pourrait en revanche changer après l’élection : à droite, tous les candidats anticipent d’énormes baisses de dépenses publiques. Aucun n’a encore précisé les services qui seront invités à maigrir drastiquement mais les 41 milliards d’euros de soutien public au logement pourraient être concernés.

Par-delà l’évolution des taux d’emprunt et les politiques de soutien à la demande, le marché immobilier reste particulièrement pro-cyclique. La croissance économique et la baisse du chômage constituent ainsi les principaux facteurs explicatifs d’une hausse des prix immobiliers. A ce titre, le consensus des économistes table sur une croissance du PIB de 1,5 % pour 2016 et 2017 et sur une baisse du chômage dans les mois à venir. De quoi rendre optimiste les propriétaires et justifier les gros titres sur la reprise du marché immobilier.

Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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