Tour d’horizon économique des résidences secondaires

La France est championne du monde. Pas seulement des dépenses sociales et du temps passé à la retraite mais aussi de la part des résidences secondaires dans le parc immobilier.

Avec 3 117 000 résidences secondaires, c’est 9,4 % du parc de logement qui est occupé à temps très partiel

Le ménage possesseur d’une maison secondaire a en moyenne 61 ans et y réside 42 jours par an soit 12 % de son temps. Les résidences secondaires semblent incarner l’anti-théorie économique : quand le froid calcul rationnel crie haut et fort de louer plutôt que d’acheter son lieu de villégiature, 1 ménage sur 10 a déjà investi dans une résidence secondaire et 7 sur 10 rêvent de le faire.

Tour d’horizon économique des résidences secondaires

La maison secondaire constitue avant tout un rêve bucolique et un statut social

  • Rêve bucolique car 88 % des français excluent la ville dans leurs projets d’immobilier secondaire (d’après une enquête du site jerêvedunemaison.com). La mer attire la moitié d’entre eux puis viennent la campagne (32 %) et la montagne (18 %).
  • Statut social car être propriétaire d’une résidence secondaire constitue un marqueur indéniable. Au XVIIIe et XIXe siècle la double vie urbaine et rurale était réservée à la noblesse. Au XXe siècle, les classes moyennes ont pu accéder à ce privilège avec l’enrichissement partagé des 30 Glorieuses. Le nombre de résidences secondaires est passé de 250 000 Après-guerre à 3 millions aujourd’hui.

Pour un ménage, acheter une résidence secondaire constitue à la fois un projet de vie bucolique, une consommation ostentatoire et ... un placement financier

Selon 43 % de ces multipropriétaires, leur deuxième résidence constitue un bon investissement. Pourtant, les frais moyens sont de 4 000 € par an et les plus-values sont lourdement taxées. Depuis 2008, les prix baissent dans la quasi-totalité des zones touristiques. Cette année encore, dans 2/3 des stations balnéaires, les prix de vente ont reculé. Logiquement, quand le chômage ou la baisse du pouvoir d’achat viennent impacter les projets des ménages, la résidence secondaire en pâtit.

Avec des frais élevés, des perspectives de prix mesurées et une fiscalité peu incitative, le retour sur investissement est variable. Comme toujours, l’emplacement fait le placement : en 2015, les prix ont grimpé de 11 % à La Baule et de 9 % à Ajaccio.

L’investissement dans une maison secondaire concentre 40 % des dépenses touristiques des français. De facto, ces lieux de villégiature concentrent la majorité de l’offre touristique nationale avec 70 % des lits. Aux collectivités locales de se saisir du modèle pour développer leur territoire. Au niveau régional, le champion est la Corse avec 35 % du parc en résidence secondaire. Commune par commune, les stations de sport d’hiver battent tous les records avec des taux supérieurs à 85 % de logements secondaires. La présence de ces résidents-touristes joue un rôle clef pour l’économie locale : en moyenne, ils dépensent 40 € par jour de présence et prêtent leur logement une vingtaine de jours par an.

Facteur de présence touristique, les maisons secondaires constituent aussi (et surtout) un serpent de mer fiscal

  • En 2011, le gouvernement Fillon avait envisagé d’augmenter la fiscalité sur le logement pour les ménages résidents à l’étranger (11 % des propriétaires de maison secondaire). Le Sénat avait finalement retiré l’amendement.
  • En 2012, la nouvelle majorité a introduit une surtaxe sur les plus-values immobilières secondaires.
  • Puis en 2014, les maires de zones tendues ont obtenus la possibilité de majorer de 20 % la part communale de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires.
    Malgré son coût, la maison secondaire fait bien rêver, et ce jusqu’au Président.
  • En 2007, Nicolas Sarkozy avait ainsi préempté La Lanterne, résidence secondaire du Premier Ministre. Puis en 2012 François Hollande l’avait conservée.
  • Enfin, puisque tout à un prix, en 2013, la Cour des Comptes a demandé à l’Elysée d’assumer ce coût de villégiature, jusqu’ici réglé par Matignon. C’est le cas depuis l’an dernier.

Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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