Quel marché immobilier une année d’élection présidentielle ?

Après une année 2016 réussie sur le marché immobilier, la perspective de l’élection au deuxième trimestre va-t-elle influer sur la conjoncture immobilière ?

Un tour d’horizon historique démontre que les années électorales semblent influencer à la baisse le volume de transaction des particuliers mais n’impactent ni les prix des transactions ni les volumes investis par les professionnels.

20170117 immobilier politique

En 2016, les volumes de transaction ont cru de 15% dans l’Hexagone pour atteindre 840 000 unités, soit un dépassement du point culminant de février 2012 (à 834 000 transactions sur un an).

Après cette année de boom de l’activité immobilière, la présidentielle pourrait créer une incertitude sur les politiques publiques futures et donc inciter les ménages à reporter leur projet d’achat ou de vente.

Cette hypothèse semble confirmée par l’analyse historique des années électorales de 1974, 1981, 1988, 1995, 2002, 2007 et 2012.

Sur ces 7 années présidentielles, seule 2002 a vu augmenter le volume de transactions immobilières.

La comparaison avec les années adjacentes est éloquente : en moyenne, le volume de transaction a augmenté de 4,6% l’année précédente puis a baissé de 3,8% l’année présidentielle avant de repartir de 2,3% l’année suivante.

La propension des ménages à procéder à une transaction immobilière semble donc bien impactée à la baisse par l’élection présidentielle.

Paradoxalement, cet impact sur les volumes ne se matérialise pas en baisse des prix.

Si les deux sont habituellement corrélés, la spécificité de l’attentisme présidentiel outrepasse la relation prix-volume.

Si les ménages attendent pour vendre ou acheter mais les prix ne baissent pas pour autant car il ne s’agit pas d’un retournement du marché, simplement d’un attentisme temporaire.

L’analyse des prix les années présidentielles montre que les tendances sont respectées et qu’il n’existe pas de rupture.

Même sur le deuxième trimestre, moment de l’élection, les prix ne subissent aucun mouvement spécifique.

En 2007 par exemple, les prix ont augmenté de 2% (par trimestre) au T2 comme au T3.

La belle tendance de 2016, avec une hausse des prix de 0,6% en France, de 1,4% en Ile-de-France et de 3,6% à Paris, ne devrait donc pas subir d’effet politique pour cette nouvelle année.

Si les choix des ménages sont influencés par les élections, ceux des entreprises de l’immobilier semblent ne subir aucun impact présidentiel.

Les travaux de JLL Capital Markets sur le sujet montrent que quel que soit le timing électoral, c’est toujours la conjoncture économique, et non politique, qui dicte les investissements des professionnels du secteur.

Le climat des affaires constitue ainsi le déterminant principal de l’investissement. Evidemment, ce climat peut être influencé par les perspectives politiques dessinées lors de la campagne.

Ce n’est donc pas l’élection présidentielle elle-même qui impacte le marché mais bien plutôt les mesures proposées par les candidats.

Pour l’instant, le ton très libéral de la campagne des primaires à droite conjugué à la présence plus que probable d’Emmanuel Macron au premier tour de la présidentielle rassure les entreprises et le climat des affaires se situe en zone positive et stable.

Les candidats n’ont à ce jour pas encore abordé le sujet immobilier. Absent de la campagne, le secteur ne pourra pas l’être des décisions politiques postélectorales.

Avec un budget public de 40 milliards €, soit 1,9% du PIB, la politique du logement constitue l’un des principaux gisements potentiels d’économie pour les dépenses publiques.

Finalement, ce n’est pas en 2017 que l’élection pourrait fortement impacter le marché mais en 2018, année de mise en œuvre des mesures.

Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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