Pour 2016, le marché immobilier repart

L’optimisme est de retour chez les professionnels de l’immobilier : 67 % des acteurs estiment que le marché va repartir en 2016. L’an dernier, ils n’étaient que 35 % à soutenir une telle hypothèse. L’opinion des spécialistes est étayée par de solides phénomènes économiques : l’amélioration de la conjoncture macroéconomique, l’orientation positive du marché immobilier fin 2015 et la situation politique sont enfin réunies pour une reprise.

Couple heureux aménagement

En 2016, les conditions macroéconomiques vont s’améliorer. D’après nos prévisions, la croissance du PIB devrait atteindre 1,6 %. Le chômage pourra alors commencer à décroitre et l’investissement des ménages repartir à la hausse. Parallèlement, les conditions de taux d’intérêt devraient continuer à être favorables à l’endettement.

En effet, le politique monétaire accommodante de la BCE va durer puisque le programme de rachat d’actifs s’étale jusqu’à mars 2017. La remontée des taux de la Fed n’aura, a priori, pas d’impact sur les taux d’emprunt des ménages français. Pour mémoire, la faiblesse des taux (2,2 % en moyenne), permet d’emprunter 25 % de plus qu’en 2009 à mensualité et durée identiques.

Reprise de la croissance et maintien de taux historiquement bas, les conditions économiques sont idéales

Le marché immobilier devrait donc en bénéficier, dans la continuité de l’amélioration made in 2015. Fin septembre 2015, les ventes étaient reparties dans l’ancien comme dans le neuf.

  • Dans l’ancien, 753 000 logements ont été vendus sur un an, soit une hausse de 4 %. La reprise des volumes est notamment portée par la baisse des prix (-2,5 % en un an).
  • Dans le neuf, les réservations ont bondi de 20 % sur un an. La reprise des ventes n’impacte pas encore la construction car le stock de logements neufs invendus est élevé. Les mises en chantier baissent en 2015 (-5 %) mais moins qu’en 2014 (-10 %).

L’ère de la loi Alur est définitivement enterrée et aucune mesure politique ne devrait impacter négativement le marché cette année. Le gouvernement est préoccupé à donner des « coups de pouce » pour inciter à l’investissement et préparer la campagne présidentielle. L’élargissement du PTZ satisfait ainsi les professionnels. Les politiques publiques du logement vont favoriser la reprise des prix et des volumes, sans s’attaquer aux enjeux structurels du manque d’offre. 2016 aura le mérite de la stabilité mais ne résoudra pas la crise du logement. Espérons que les effets du choc de simplification se fassent sentir et allègent les coûts de construction et de rénovation.

L’année 2016 s’annonce comme celle de la reprise sur le marché immobilier

Reprise économique, maintien de faibles taux d’emprunt, coup de pouce fiscal, stabilité réglementaire, embellie des ventes fin 2015. Cette année, la stabilisation des prix devrait accompagner la croissance des volumes. Puisque tout semble trop beau, quel malheur pourrait-il arriver ?

Comme en 2007, la menace financière vient d’outre-Atlantique. Les ménages américains cumulent 12 000 milliards $ de dette, soit 25 % de plus qu’il y a 10 ans. La remontée des taux de la Fed devrait impacter une hausse de 0,5 point des emprunts des ménages, faits à taux variables pour la plupart.

L’insolvabilité des ménages américains pourrait alors avoir des effets en chaîne sur l’ensemble du monde bancaire et tester grandeur nature la nouvelle régulation prudentielle. Le caractère durable de la reprise dépend donc aussi de l’efficacité des accords de Bâle III...

Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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