Ne négligeons pas l’immobilier tertiaire

La Mairie de Paris a décidé de reconvertir 250 000 m² de bureaux en logements. Sage décision ? Oui, mais incomplète. Sage car dans certaines zones coexistent le manque de logements et l'abondance d'offre de bureaux. Incomplète car l'immobilier de bureaux et plus largement l'immobilier tertiaire ne doivent pas être négligés par les politiques publiques.

  • Les éco-quartiers nous montrent la voie : la mixité entre logements, bureaux et infrastructures de service est la clef d'un urbanisme équilibré et de temps de transports réduits.
  • L'analyse économique nous donne une leçon : l'immobilier tertiaire constitue un levier de croissance économique.

immobilier bureaux paris

Coup d'oeil à l'histoire économique

Un coup d'œil à l'histoire économique éclaircit le lien entre immobilier tertiaire et gains de productivité. En 1655, Colbert regroupe des artisans verriers dans un lieu unique, la manufacture de Saint-Gobain, les coûts de transports chutent, l'uniformisation des produits devient possible, la productivité grimpe.

En 1853, Othis commercialise le premier ascenseur, le journal New York World fait ériger un gratte-ciel et les journalistes, puis les cadres ou les consultants, sont concentrés en centre-ville, créant des « effets d'agglomération ».

Les innovations contemporaines (télétravail, e-commerce, robotique, télémédecine) font entrer l'immobilier tertiaire dans une vague de mutation et de gains de productivité : bureaux adaptés au travail nomade, points de vente tournés vers l'expérience client, hôpitaux concentrés sur l'ambulatoire, EPHAD intégrant la domotique.

La croissance structurelle de l'économie française dépend en partie du déploiement de ces innovations technologiques.

Un déploiement qui nécessite l'adaptation de l'infrastructure immobilière. Un constat qui s'applique aussi au logement où se localisent de nouvelles activités économiques (production d'électricité, imprimante 3D, suivi médical).

L'immobilier constitue aussi un foyer direct de croissance et de compétitivité

Dans les entreprises de services, la location et l'acquisition de locaux représente 8 à 10% du chiffre d'affaires.

Plus l'offre immobilière est vaste, moins les prix sont élevés et la compétitivité coût de nos entreprises s'améliore.

Quelle transition énergétique ?

A la confluence des évolutions structurelles et de l'impact économique direct, se pose la question clef de la transition énergétique. L'immobilier tertiaire concentre 14% de la consommation d'énergie en France. Le Plan Bâtiment durable a fixé en 2009 un objectif de réduction de la consommation d'énergie de 38% d'ici 2020.

L'investissement nécessaire pour remplir ces objectifs serait de 20 milliards € a minima, soit d'après les ratios calculés lors du Plan de relance de 2009, une création / sauvegarde de plus de 230 000 emplois.

L'investissement dans l'immobilier tertiaire (construction ou rénovation) combine activité et emploi à court-terme, amélioration de la compétitivité et de la productivité à long terme et participe de l'attractivité d'un territoire.

Rivés sur les problèmes (bien réels) du marché du logement, nous faisons régulièrement passer les bureaux pour une donnée secondaire des écosystèmes territoriaux. Facebook a annoncé en février son projet Zee Town de création d'une ville pour l'entreprise, construisant infrastructures de services et logements autour des bureaux du groupe. N'oublions pas la claire logique poursuivie ici par Zuckerberg : l'immobilier constitue un levier de productivité.

 

Auteurs : Nicolas Bouzou et Charles-Antoine Schwerer

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

 

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