Le marché immobilier britannique repart : de la poudre aux yeux ?

Au troisième trimestre 2013 les prix de l'immobilier au Royaume-Uni dépassaient leur plus haut niveau historique, celui de fin 2007. Le nombre de transactions a été supérieur à 1 million en 2013. Pour 2014, les prévisions tablent sur une nouvelle hausse des prix de l'ordre de 5 %.

Incontestablement, la reprise du marché immobilier britannique est là

Ce phénomène est à lier directement au retour de la croissance économique (+1,9 % en 2013) et aux mesures prises par le gouvernement conservateur :

  • depuis juillet 2012, le plan « Funding for lending » permet aux ménages d'emprunter à taux zéro jusqu'à 20% de la valeur du bien acheté :
  • puis depuis mars 2013, « Help to buy » offre une garantie publique aux prêts des primo-accédants pour les biens inférieurs à 600 000 livres.

Problème classique de politique économique : le soutien à la demande s'est-il matérialisé en augmentation de l'offre ou simplement en hausse des prix ?

Traditionnellement, l'élasticité-prix de l'offre de logements est basse au Royaume-Uni

royaumeuniQuand les prix réels des logements augmentent de 1 %, l'investissement résidentiel à long terme n'augmente que de 0,4 %(contre 1,1 % en France ou 2 % en Allemagne, d'après l'OCDE). Les rigidités (en particulier réglementaires) qui entourent la construction transforment alors les politiques de soutien à la demande en politiques inflationnistes.

« C'est le b.a-ba de l'économie Georges » s'est ainsi exclamé Ed Balls, l'un des leaders de l'opposition travailliste, à l'encontre du ministre des Finances, Georges Osborne.

Les chiffres des mises en chantiers de logements lui donnent raison : quand 180 000 logements étaient mis en chantiers par an entre 2005 et 2007, ils sont aujourd'hui moins de 120 000. Les aides publiques ont relancé les prix mais pas la construction.

La principale rigidité qui entoure la construction au Royaume-Uni date de 1947 : le Town and country planning Act.

  • Centralisation et planification en sont les maîtres mots : selon les prévisions démographiques, des objectifs de construction sont fixés à chaque région par l'administration centrale.

En sus de limiter la réactivité de l'offre immobilière à court-terme, ce système n'a pas permis de construire plus à long-terme.

Une comparaison avec la France révèle la faiblesse de la construction. Entre 1970 et 2010, le nombre de logements au Royaume-Uni a augmenté de 9 millions, contre 15 en France, quand le nombre de ménages augmentait respectivement de 8 et 12 millions.

La fixation d'objectifs au niveau national inciterait peu les autorités locales à favoriser la construction.

  • Joue alors à plein le phénomène dit de « Not in my backyard ». Les citoyens sont favorables à la construction de logements mais pas dans leur zone de résidence.

construction 20140104En moyenne un adulte anglais sur deux est défavorable à un projet immobilier dans son voisinage(enquête de YouGov). Conscient des limites d'un urbanisme trop centralisé, le gouvernement a lancé mi-2010 une réforme des politiques d'urbanisme. Les objectifs nationaux de constructions ont été supprimés et l'agence en charge de la planification a été fermée.

La nouvelle politique s'intitule Localism agenda : les projets d'urbanisme doivent émerger des acteurs locaux.

Laisser les élus et les citoyens décider des politiques d'urbanisme impliquera-t-il pour autant une hausse de la construction ?

Non, comme en témoignent les rigidités française et la mainmise des maires sur les Plans locaux d'urbanisme. Au Royaume-Uni, la taxe d'habitation est perçue par l'administration centrale. Dorénavant, à chaque nouvelle construction, la taxe sera reversée aux autorités locales pendant 6 ans.

« Le b.a-ba de l'économie » c'est aussi la notion d'incitation et les conservateurs en sont bien conscients.

Pour autant, en attendant que l'incitation joue à plein et que la réforme de l'urbanisme porte ses fruits, les prix continuent de grimper.

Rédaction : Charles-Antoine Schwerer et  Nicolas Bouzou.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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