Les prix du logement en théorie et en pratique

Tous les étudiants en économie et, espérons, les autres, connaissent la loi de l'offre et de la demande. Le principe en est aussi puissant que simple : le prix observé sur un marché pour un bien, un service, une matière première, un actif financier, un travail dépend du rapport entre l'offre et la demande. Pour qu'un prix augmente il faut que, toutes choses égales par ailleurs, sa demande soit plus forte ou sa disponibilité moindre. Voilà une loi universelle qui s'applique au logement.

Oui mais voilà. Tous ceux qui suivent le marché de l'immobilier ont remarqué que, depuis quelques mois, la demande avait reculé, mais pas (ou peu) les prix. Les données des notaires sont claires : les transactions dans l'ancien sont en baisse depuis leur sommet atteint courant 2011, mais les prix, globalement, sont stables. Certes les transactions n'expriment pas seulement la demande. Après tout, peut-être l'offre est-elle également en recul, les propriétaires étant découragés. Mais, d'après les enquêtes de l'INSEE, la chute de la demande est très nette dans le neuf, affectée par la dégradation de la solvabilité des ménages : stagnation des revenus nominaux, montée du chômage, baisse de moral et raccourcissement des durées d'emprunt restreignent sévèrement les capacités d'emprunt, et donc d'achat.

Ce qui est vrai pour le neuf devrait l'être pour l'ancien. Comment, alors, expliquer cette rigidité des prix à la baisse ?

  • Un premier élément de réponse réside dans l'imperfection des mécanismes de marché, essentiellement illustrée par le fait que les prix mettent toujours du temps à équilibrer l'offre et la demande. Parfois, cet ajustement est très long. Je prends un exemple extrême : quand vous allez au cinéma et que le nombre de personne dans la queue est visiblement supérieur à la capacité de la salle, le gérant n'augmentera pas les prix. Il rationnera la demande et, avec le temps, réfléchira à une revalorisation de ses tarifs. La théorie est coupante, « claire » (les économistes américains évoquent des phénomènes de « clearing »), la réalité est « visqueuse » (c'est aussi le terme théorique consacré).
  • Un deuxième élément d'explication est relatif aux anticipations. Si les offreurs pensent que la baisse de la demande est transitoire, il peut être rationnel pour eux de maintenir les prix proposés à un niveau surévalué misant, à court terme sur un coup de chance (un acheteur qui n'aurait pas remarqué la dégradation de la demande), à moyen terme sur une amélioration des fondamentaux du marché. Dans ce domaine, le temps est le meilleur allié de l'offreur. Ce phénomène n'est sans doute pas étranger au marché français. Dans la mesure où les besoins en matière de logements (mais pas forcément la demande qui s'exprime en ce moment) sont notoirement supérieurs à l'offre, on peut penser que les prix pourraient rapidement repartir à la hausse. Dans ce cas, pourquoi se couper un bras en vendant à prix cassé et à l'envers d'un marché structurellement haussier ?

En France, la grande masse des vendeurs ne se trouve pas dans une situation financière létale, qui la forcerait à vendre très vite pour dégager des liquidités rapidement afin de consommer ou pour rembourser un crédit à taux variable... De ce point de vue, la conjoncture est bien différente de celle que l'on pouvait observer aux Etats-Unis en 2008 ou en Espagne plus récemment. Les évolutions de prix françaises n'ont donc, pour l'heure, pas encore de raisons d'être brutales.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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