Le retournement du marché est acté

Le marché de l'immobilier est cyclique, et ce cycle est déclenché ou accompagné par l'évolution des conditions de crédit. En l'occurrence, le marché a passé son point haut en fin d'année dernière, ce qui est aujourd'hui perceptible dans les transactions et donc dans les prix. Tous les opérateurs qui observent le secteur du logement s'accordent désormais : les transactions ont reculé d'au moins 10 % dans l'ensemble de la France métropolitaine au premier trimestre 2012.

En conséquence, les prix ont commencé à refluer. Certes, ce reflux est très contenu, de l'ordre de 0,5 % (sans doute un peu plus pour les maisons). Mais il s'agit là l'un enchaînement économique classique. Les prix sont plus inertes que les transactions. Il y a moins de demande à l'achat, mais les propriétaires (et peut-être les agents immobiliers) luttent corps et âme pour freiner le recul des prix.

Voilà pour le constat. L'explication maintenant. On l'a dit, le crédit joue toujours un rôle central dans le déroulement du cycle immobilier. D'ailleurs, la presse s'est fait largement l'écho, à juste titre, de la chute de la production de nouveaux crédits depuis le début de l'année. Mais ce rôle ne se matérialise pas toujours de la même façon. La contraction du crédit peut constituer le déclencheur d'un retournement des transactions et des prix.

Elle peut aussi en être la conséquence. Evidemment, la réalité emprunte toujours un peu aux deux explications.

  • Pour l'heure, la mise en œuvre de la réglementation Bâle 3 dans les banques entraîne un raccourcissement de la durée moyenne des crédits lié pour les banques à la nécessité de rapprocher la duration des prêts qu'elles octroient à celle de leurs ressources.
  • Mais, dans l'état actuel des choses, il semble que le crédit joue pour l'essentiel un rôle de courroie de transmission. En effet, les banques conservent des stocks importants de crédits à distribuer, souvent à des taux encore très attractifs. L'offre de nouveaux prêts est peut-être moins abondante qu'il y a quelques mois et a fortiori quelques années, mais il n'y a pas de credit crunch.

La principale cause du retournement du marché est donc à chercher ailleurs, essentiellement dans une baisse de la demande finale. Celle-ci a plusieurs causes : les prix très élevés des logements, le niveau relativement bas de la confiance des ménages, la montée du chômage, la stagnation du pouvoir d'achat (et même la baisse pour une partie des classes moyennes)...

Autant de facteurs qui devraient perdurer encore un certain temps et qui me laissent penser que cette phase baissière du cycle immobilier devrait être durable.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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