Le crédit immobilier sur une autre planète : les étranges cas du Danemark et de la Suède

En matière de crédit, pas besoin d’aller au bout du monde pour chercher le dépaysement total. Nos voisins d’Europe du nord, en particulier le Danemark et la Suède, fournissent un cas exploratoire. L’innovation réglementaire a favorisé l’endettement dans des proportions inimaginables depuis la France.

En 2013, l’encours de crédit immobilier par habitant s’élevait à 49 600 € au Danemark et 27 600 € en Suède (contre 13 400 € en France). Par ménage propriétaire, l’encours monte à 184 900 € au Danemark et 81 500 € en Suède (pour 49 600 € en France). Enfin, les encours représentaient 225 % du revenu disponible brut des ménages danois et 119 % de celui des Suédois (63 % pour les Français).

Les montants semblent démesurés. Comment des économies réputées solides peuvent-elles assumer des niveaux d’endettement tels ?

Le crédit immobilier en Suède et au Danemark

L’innovation réglementaire des pouvoirs publics danois et suédois constituent la première explication du phénomène.

  • Attention les yeux, 55 % des crédits danois et 70 % des crédits suédois sont « non-amortis » : le ménage ne paye mensuellement que les intérêts du prêt et rembourse la totalité du principal à la dernière échéance. Les propriétaires endettés peuvent donc miser sur la revente de leur bien pour rembourser leur crédit.
  • Le recours à des taux variables est particulièrement courant : 75 % des crédits danois et 46 % des suédois (95 % en Finlande).
  • Enfin, particularité majeure du marché suédois, la durée des emprunts peut courir sur plusieurs générations. En mars 2013, l’Inspection du secteur financier suédois révélait que les emprunts sûrs étaient remboursés en moyenne au bout de… 140 ans ! Les héritiers finissant d’assumer les crédits de leurs généreux parents.

A l’imagination sans borne des dirigeants français pour inventer de nouvelles taxes, équivaut apparemment la créativité des scandinaves pour développer l’offre de crédit. Côté demande, les facteurs sont culturels et macro-économiques.

  • L’âge de départ du foyer familial est le plus bas d’Europe (avec moins de 5 % des 25-34 ans vivant chez leurs parents contre plus de 40 % en Europe de l’est et du sud), ce qui incite à s’endetter plus et plus tôt pour devenir propriétaire.
  • Les ménages danois et suédois semblent aussi avoir une « préférence pour la dette » au détriment de l’épargne. En effet, les encours de crédit à la consommation sont eux aussi les plus élevés d’Europe. Cette préférence s’explique notamment par la faiblesse du taux de chômage (entre 2000 et 2014, 5,5 % de moyenne au Danemark et 7,1 % en Suède).
  • Les prix de l’immobilier ont en revanche un impact secondaire sur les encours. Le prix au m² de la transaction moyenne dans le neuf était en 2013 de 1 900 € au Danemark (3 100 € à Copenhague) contre 3 900 € en France (8 600 € à Paris) quand l’encours par ménage propriétaire était 3,5 fois plus élevé au Danemark qu’en France.

Stop ou encore ?

Ces dernières années les gouvernements semblent vouloir changer de stratégie. En 2010, les exigences de liquidité, d’évaluation du risque hypothécaire et de ratio encours/valeur du bien ont été renforcées en Suède. Au Danemark, l’avantage fiscal de déductibilité des intérêts est progressivement réduit et les conditions d’octroi de taux variables sont plus exigeantes depuis début 2013. La réussite de ces politiques diffère : au Danemark les encours ont reculé en 2013 (-2 %), contrairement à la Suède (+3 %).

Les pouvoirs publics poursuivent un objectif de sortie en douceur de ces niveaux d’endettement. S’ils y parviennent, la Suède et le Danemark ne seront pas seulement un cas exploratoire du crédit immobilier mais plutôt un cas d’école de gestion publique.

Auteurs : Nicolas Bouzou et Charles-Antoine Schwerer

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

 

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