La "régression vers la moyenne" dans l’immobilier

J'ai enfin pris le temps de lire l'ouvrage du Prix Nobel d'économie 2002 Daniel Kahneman (Système 1 / système 2 : les deux vitesses de la pensée, 2012, Flammarion) dont les travaux se situent à la frontière entre l'économie traditionnelle et la psychologie. Kahneman, loin d'opposer ces deux disciplines comme le font quelques auteurs balourds, prend le meilleur de chacune montrant qu'elles se fécondent mutuellement. Tous les chapitres sont passionnants mais il en est un qui s'applique me semble-t-il particulièrement à la façon dont le secteur du logement est parfois traité, y compris par les spécialistes du secteur. Il s'agit du chapitre 17 titré de façon peu glamour : régression vers la moyenne.

Kahneman introduit son propos en racontant une expérience. Conférant devant des instructeurs de l'armée de l'air israélienne, l'auteur développe l'une des conclusions les plus robustes de la psychologie et du management : il est plus efficace de récompenser une amélioration que de punir une erreur. C'est alors qu'un instructeur s'indigne, reprochant à Kahneman de prêcher une idée fausse de bout en bout. Lui le sait mieux que tout autre, ayant remarqué que passer un savon à un pilote qui a raté une manœuvre l'amène presque toujours à réussir la suivante.

Cet instructeur, explique Kahneman, est victime d'un « biais cognitif » classique mais peu connu : il confond cause et hasard (c'est sans doute particulièrement vrai dans un pays rationaliste comme la France). Le cerveau humain, explique Kahneman, est configuré pour rechercher des causes à tout événement. Il n'accepte pas spontanément le fait qu'il existe dans la vie réelle des phénomènes de distribution aléatoire avec, conséquence logique, des phénomènes de « régression vers la moyenne ».

Dans notre exemple, ce qui s'est passé est simple : un pilote, pour une raison X ou Y, commet une performance exceptionnellement bonne ou mauvaise suivie d'une performance simplement normale. L'instructeur, imprégné d'un rationalisme excessif, recherche une cause qui, de préférence l'implique lui, pour justifier le niveau de performance de son pilote.

J'attendais la démonstration de Kahneman depuis des années, tant elle explique enfin un phénomène empirique bien connu des prévisionnistes économiques : les déviations de prix, de volumes, de transactions... par rapport à une tendance historique sont quasi inévitablement suivies d'un retour à la moyenne.

C'est un peu l'idée du bien connu Jacques Friggit quand il suggère que l'envol du ratio des prix des logements anciens au revenu disponible des ménages s'est fortement écarté de sa tendance de long terme depuis une dizaine d'années, et qu'il devrait y revenir essentiellement via un violent recul des prix.

Bien sûr, le hasard n'explique pas tout : le bas niveau des taux d'intérêt nominaux, la progression du nombre de ménages, le malthusianisme en matière de logements nouveaux expliquent rationnellement une large part de la hausse des prix des logements. Mais l'idée centrale à retenir c'est que, dans le domaine de l'économie comme ailleurs, les facteurs de régression vers la moyenne sont puissants.

C'est vrai dans le logement et il faut y penser quand on s'interroge sur le mouvement futur des prix, des conditions d'emprunt ou des mises en chantier de nouveaux bâtiments.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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