La conjoncture immobilière toujours morose

Le marché immobilier est cette année à l’image de la conjoncture économique et la politique du logement à l’image de la politique économique : entre deux eaux, atones, mitigés.

Le marché de l’ancien combine baisse des prix et hausse des volumes. D’après l’indice Notaires-Insee, les prix de vente des logements anciens sont en baisse de 1,2 % sur un an à fin juin 2014. La baisse est plus forte en Ile-de-France (-2,0 %) qu’en province (-0,8 %). La baisse des prix est similaire pour les maisons et pour les appartements (-1,3 % et -1,1 %).

  • Cette baisse des prix stimule la hausse des volumes : le nombre de transactions s’élève à 735 000 sur un an, soit une augmentation de 9,6 %.

Le marché du neuf a une configuration bien différente : les prix se maintiennent et les volumes reculent. Selon le Ministère du Développement durable, les prix du m² des appartements neufs sont globalement stables sur un an à fin juin 2014. Dans le détail :

  • Les prix augmentent dans la moitié des régions pour baisser dans l’autre moitié.
  • Les volumes de construction, de commercialisation et de ventes sont en baisse.
  • Les mises en chantiers reculent de 11,6 % sur un an à fin juin, pour s’établir à 303 000 unités.
  • Les ventes au deuxième trimestre sont en baisse de 12,1 % par rapport au deuxième trimestre 2013.
  • Enfin, le nombre de logements neufs mis en vente recule sur la même période (de 22,3 %) afin de maintenir le stock de logements dans sa moyenne depuis un an : autour de 104 000.

Edito novembre 2014

La conjoncture immobilière actuelle est marquée par la faiblesse des taux nominaux. Selon la Banque de France, les taux de crédits à l’habitat s’élèvent, fin août, à 2,90 %. En juin ils étaient de 3,05 % et en mars de 3,20 %. D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, la baisse des taux équivaut, depuis 2011, à un recul de 13 % des prix de l’immobilier. La faiblesse des taux nominaux s’explique par les politiques accommodantes des banques centrales et la faiblesse de l’inflation (+0,3 % sur un en septembre).

Les perspectives sur le marché sont mitigées. La demande ne devrait pas rebondir du fait de l’atonie de la croissance et d’un taux de chômage qui devrait se maintenir à 10,4 %. Le soutien public au secteur est inefficient et ne devrait pas connaître de révolution. Le coût annuel des aides publiques au logement s’élève à 40 milliards d’euros et hormis les aides dans le neuf, le résultat est essentiellement inflationniste.

  • Les taux pourraient augmenter, notamment suite à la politique de la Fed de sortie des taux bas.

Enfin, la politique du gouvernement en la matière symbolise le quinquennat. Deux ans d’hésitations et de mesures économiquement inefficaces (pour ne pas dire désastreuses), incarnées par la loi Alur. La remise en cause de ce premier temps est ensuite venue avec la suppression de la garantie universelle des loyers et la restriction géographique de l’encadrement des loyers. Puis des réformes louables ont été lancées cette année.

Le choc de simplification et élargissement des aides à l’achat dans le neuf sont des mesures positives mais semblent ne pas aller assez loin et leur mise en œuvre est lente. Pour terminer une cacophonie gouvernementale est de mise sur les nouveaux projets, incarnée par le récent « débat » sur la taxation des résidences secondaires.

Marché atone, perspectives moroses et politique publique mitigée, à n’en pas douter, l’immobilier est cette année le miroir de notre économie. Espérons qu’il le soit aussi l’an prochain, non pour le pire mais pour le meilleur.

Auteurs : Nicolas Bouzou et Charles-Antoine Schwerer

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

 

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