La baisse des prix pour raccorder le besoin à la demande

La Fédération des Promoteurs Immobiliers vient de diffuser des chiffres qui montrent que la construction de logements neufs s'est littéralement effondrée en 2012. Les ventes ont baissé de 28 % l'année dernière, après un recul de 11 % en 2011.

D'ailleurs, tous les jours, on m'interroge sur cet étonnant paradoxe :

Comment le marché peut-il s'effondrer alors même que les besoins sont, c'est notoire, criants, notamment en raison de la démographie et de la montée des divorces dans les villes (là où le marché est, déjà, le plus tendu) ?
La réponse est simple : le besoin ne fait pas la demande solvable. Il est une condition nécessaire pour qu'une demande s'exprime, mais la capacité d'achat (autofinanement + endettement) au prix de marché en est une autre. Or, avec un pouvoir s'achat stagnant et un taux de chômage qui dépasse 10 % de la population active (dont un taux de chômage > 1 ans de 40 %, soit pas loin de 1,5 millions de personnes complètement désolvabilisées !), les conditions macroéconomiques empêchent le besoin de devenir une demande.
C'est vrai dans le logement ancien. C'est vrai a fortiori dans le logement neuf. Quant aux banques, elles-mêmes prises en étau entre une réglementation de plus en plus stricte et une qualité bilancielle dégradée, il ne faut pas attendre plus que ce qu'elles ont récemment pu proposer en matière d'offres de crédits à long terme. Il est facile de faire des banques des boucs émissaires, mais ce n'est pas le cœur du sujet.

Faut-il donc se résoudre à voir le mal-logement progresser jusqu'à ce que la France recouvre le plein emploi ce qui, de toutes façons, n'est pas pour demain ?
Non bien sûr. Certes, la solvabilité des acheteurs potentiels ne va pas s'améliorer tout de suite. Le marché du travail repartira au mieux fin 2013 - début 2014, et les salaires et le pouvoir d'achat ne feront que suivre cette tendance.
Toutefois, il est une variable qui peut amortir le choc de la désolvabilisation et donc de la chute de la promotion : il s'agit des prix, dont chacun sait que, rapportés au revenus des ménages, ils sont en France prohibitifs (là encore, le neuf est concerné comme l'ancien).
Seule la baisse des prix peut amorcer un rebond sur le marché du logement. Nos amis promoteurs nous expliquent à l'envi qu'un logement correspond à deux emplois directs. Cette estimation ne semble pas déraisonnable. Mais le raisonnement doit être tenu dans sa globalité : la sauvegarde de l'emploi comme la lutte contre le mal-logement ne peuvent se faire sans une franche baisse des prix.

C'est un message à envoyer aux constructeurs, mais aussi à l'Etat qui, légiférant sans cesse et augmentant brutalement les prélèvements obligatoires, a une responsabilité dans la hausse des coûts des logements. Enfin - et c'est aux collectivités locales que je m'adresse là - n'oublions pas le coût du foncier, rendu artificiellement élevé en France par une politique de délivrance des permis de construire malthusienne.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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