L’immobilier : une solution face au défi du vieillissement

Le vieillissement de la population française pose de multiples enjeux, parmi lesquels le financement des besoins en croissance dans un contexte de baisse des pensions. 

L’immobilier – détenu en majorité par les seniors – peut être mobilisé pour constituer un complément de revenus lors de la retraite.

Le sujet nourrit une vaste réflexion, dont les fruits ouvrent des opportunités économiques pour les acteurs qui sauront se saisir de l’enjeu.

La France continue de vieillir. Un Français sur quatre est désormais âgé de 60 ans ou plus et, depuis 2015, le nombre de seniors (sexagénaires et plus) dépasse le nombre de jeunes de moins de 20 ans.

  • L’allongement de la durée de vie permis par les progrès de la recherche médicale
  • La baisse du taux de natalité (passé de 21 à 11% depuis 1950)
  • Et, surtout, l’arrivée à l’âge de la retraite des générations issues du baby boom d’après-guerre, vont intensifier le vieillissement de la population au cours des prochaines décennies.

Du point de vue de l’économie, c’est une excellente nouvelle. Les nouvelles générations de seniors consommeront plus que les précédentes.

Premièrement, les retraités d’aujourd’hui ont plus de ressources que les retraités d’hier.

Deuxièmement, les Français vivent de plus en plus longtemps en bonne santé.

Troisièmement, les nouvelles générations de retraités ont une culture de la consommation que n’avaient pas leurs parents et grands-parents, qui se traduit notamment par un rapport plus décomplexé à l’argent.

Les loisirs (tourisme, culture, divertissement), l’habillement et les produits de soin corporels occupent une place croissante dans leur budget.

A ces besoins souhaités s’ajoutent des besoins « subis », liés au vieillissement : adaptation des logements, santé, aide à domicile, équipement de la personne, séjour en établissement spécialisé…

La satisfaction de ces besoins nourrit l’émergence d’une silver economy orientée vers les seniors.

Mais le financement de ces besoins en croissance pose question. Sans parler de la charge que représentent les dépenses de santé ou liées à la dépendance pour les pouvoirs publics, les futures générations de retraités devront composer avec une baisse de leurs revenus.

Les évolutions démographiques structurelles fragilisent le système de retraite par répartition en dégradant le rapport actifs/retraités.

Alors que l’on comptait 4 actifs par retraité en 1960, cette proportion n’est que de 1,7 aujourd’hui (1,36 en ne prenant en compte que les actifs-cotisants).

La difficulté à remettre le système de retraite à flots, en raison du caractère politiquement épineux des réformes, exerce une pression à la baisse sur les pensions de retraite.

Le taux de remplacement (rapport entre le niveau de la pension et le salaire) passerait de 60% en moyenne aujourd’hui à 40% pour les générations nées au tournant du XXIe siècle.

Or, la France est l’un des pays au monde où la part des pensions dans les revenus des personnes de plus de 65 ans est la plus importante.

De nouvelles sources de financement doivent être mobilisées pour répondre aux besoins en hausse des futures générations de retraités.

Dans le panorama des solutions existantes, l’immobilier s’impose comme la source la plus intéressante, pour trois raisons.

  • Premièrement, 3 seniors sur 4 sont propriétaires de leur logement, et 9 jeunes sur 10 aspirent à le devenir.
  • Deuxièmement, avec le départ des enfants et compte tenu d’une moindre mobilité résidentielle, les personnes âgées disposent de logements plus spacieux que la moyenne des Français. Conséquence, les ménages dont l’âge de la personne de référence est supérieur ou égal à 60 ans détiennent 42% du patrimoine immobilier des Français, alors qu’ils ne représentent que 36% du total des ménages. Dans le détail, le patrimoine immobilier brut moyen de ces ménages s’établit à 189 334 euros, soit 15% au-dessus de la moyenne nationale.
  • Troisièmement, les nouvelles générations de seniors seront plus riches que les précédentes. Le patrimoine immobilier des « jeunes » seniors est 20 à 30% plus important que le patrimoine des seniors âgés de 70 ans ou plus, proche de la moyenne des Français.

Dans ce contexte se développe une réflexion sur les moyens de « rendre liquide » et immédiatement disponible son patrimoine immobilier.

Location de tout ou partie du logement, location-transmission, démembrement de propriété, prêt viager hypothécaire, viager libre ou occupé… Les options sur la table sont nombreuses et font écho aux de différences de situation et d’envie, mais toutes restent encore confidentielles.

Cela s’explique bien sûr par le caractère encore nouveau de la réflexion en la matière. Mais cela traduit aussi un certain nombre de freins, qu’ils soient techniques, règlementaires fiscaux ou psychologiques.

La location, par exemple, est pratiquée pour l’essentiel dans le cadre de l’investissement locatif.

Louer sa résidence (pour déménager dans un logement plus adapté) est jugé comme excessivement contraignant par une majorité de seniors. De même, le viager ne donne lieu qu’à 5 000 à 7 000 transactions par an en dépit des avantages qu’il présente tant pour le vendeur que pour l’acheteur.

En cause, une image défavorable et, surtout, un déséquilibre structurel du marché : les acheteurs se concentrent là où le marché immobilier est tendu alors que la demande (et les besoins) sont éloignés des grandes métropoles.

Mais le marché intéresse les investisseurs (via les fonds viagers fonds viagers institutionnels à l’instar de Certivia, lancé par la Caisse des dépôts en 2014), les entreprises de la silver economy (les résidences services Vie Jeune proposent à ses résidents un accompagnement à la gestion « active » de leur patrimoine immobilier) et les institutions bancaires (le Crédit Foncier nourrit une réflexion sur le sujet ).

Demain, l’accroissement des besoins et la baisse des pensions placeront l’immobilier au cœur des enjeux de la silver economy.

Au bénéfice des seniors et de ceux qui auront su se positionner sur ce marché à forte valeur ajoutée.

1. Credoc, Comment consomment les seniors, Cahier de recherche n°296, 2012
2. OCDE, Panorama des pensions 2013, chapitre 2 ; Le rôle du logement, du patrimoine financier et des services publics dans le niveau de vie des personnes âgées ; étude présentée lors de la séance plénière du COR du 22 janvier 2014
3. N. Bouzou, C.A. Schwerer, La fin de la propriété n’est pas pour demain, Meilleurtaux, mars 2016
4. Voir par exemple : Crédit Foncier, Nouveaux besoins de financement des seniors : quelle place pour l’immobilier ? 2014

Auteurs : Hélène Timoshkin et Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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