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En 2012, les canards vont voler bas

Il s'agit d'une expression couramment employée par les financiers anglo-saxons pour signifier que le temps des bonnes affaires va venir. Et, quand on réfléchit à l'évolution du marché de l'immobilier cette année, c'est certainement le bon point d'entrée.

Comme tous les marchés, celui du logement réagit à des facteurs multiples :

  • les taux d'intérêt d'abord, mais aussi la quantité de crédit disponible ;
  • la solvabilité des acheteurs ensuite, liée aux revenus et à l'emploi ;
  • les aides fiscales enfin, qui, en France, sont complexes et changeantes.

Ces trois catégories de facteurs vont clairement évoluer dans un sens défavorable cette année. Certes, il existe des facteurs de soutien à long terme, comme la volonté de devenir propriétaire, la recherche de sécurisation de son patrimoine (notamment en vue de la retraite) ou, tout simplement, la très correcte dynamique démographique. Mais ces facteurs de soutien expriment des besoins, conditions nécessaires mais non suffisantes à la hausse du marché si manque la capacité financière d'achat.

Ainsi, les transactions puis les prix vont baisser cette année.

Quelle sera l'ampleur de cette baisse ? Il est bien sûr difficile de l'estimer précisément puisqu'elle dépend encore de facteurs inconnus. La note de la France sera-t-elle dégradée ? Si oui de combien de crans ? Avec quelles incidences sur les taux d'intérêt de long terme ? Quel sera l'ampleur du rationnement du crédit pratiqué par les banques ? Cela dit, s'il faut faire un pronostic, j'opterais pour une baisse sensible, en tous cas pour les biens de gamme moyenne. En effet, ce sont les classes moyennes qui voient leur solvabilité la plus affectée, et ce sont les biens qui leur sont destinés qui, sur le marché, sont les plus abondants. Le marché haut de gamme demeure quant à lui liquide.

Mais finalement, cette baisse constitue sans doute une bonne nouvelle. Le marché va remettre ses compteurs à 0, ce qui va se traduire par un douloureux mais souhaitable rapprochement des prix et des capacités d'achat. Et l'on va sans doute enfin réaliser au passage qu'une bonne politique publique en matière de logements consiste à autoriser à construire davantage, plutôt qu'à distribuer des aides à l'accession qui font surtout monter les prix et se retournent contre ceux pour qui elles ont été pensées. Un marché plus sain, plus transparent, avec, de plus en plus, des très belles affaires à réaliser.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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