Dans l’immobilier, le beau doit devenir rentable

Le beau est-il rentable ?

  • Sur le marché de l'art, apparemment oui puisque 2013 a été l'année de tous les records (faisant cependant craindre une chute des cours pour 2014).
  • Sur le marché immobilier, le doute est permis. La France périurbaine se couvre depuis des années de zones commerciales peu esthétiques et de quartiers pavillonnaires uniformisés.

Le poids économique du tourisme (6,5% du PIB), et le bien-être des français invitent pourtant à favoriser la construction d'espaces et de quartiers esthétiques. La beauté des constructions met en jeu un concept économique fondamental : l'externalité positive.L'esthétique d'un habitat a un impact positif pour l'ensemble de la rue (bien-être des habitants et attrait touristique). Pourtant, le coût est supporté seulement par le propriétaire. En toute logique économique, la puissance publique devrait intervenir pour récompenser le propriétaire esthète.

En période de tension sur les finances publiques et de « crise du logement », un enjeu majeur apparaît. Le poids des dépenses de logement dans le budget des ménages (taux d'effort médian de 18,5%) invite en effet à construire plus et moins cher pour permettre une baisse des prix. Les enjeux liés au développement durable poussent à densifier plutôt qu'à étendre l'espace urbain.

Une équation apparemment impossible se pose alors : comment construire à la fois plus, beau et à moindre coût ? La réponse économique allie mécanisme d'incitation et progrès technique.

L'actuelle politique du logement et de l'aménagement du territoire combine :

  • normalisation excessive,
  • concentration des décisions au niveau local
  • et aides à la pierre orientées vers les accédants et les locataires.

Les normes inutiles augmentent les coûts. La prise de décision locale limite fortement la densification des centres, bloquant l'offre de logement dans les zones tendues, et favorise la construction périurbaine consommatrice d'espace. Les aides à la pierre solvabilisent la demande alors que l'offre est limitée (par les municipalités qui refusent de densifier) et font ainsi augmenter les prix.

L'intégralité de la politique du logement et d'aménagement du territoire doit être revue pour construire plus, beau et à moindre coût.

Pour densifier, deux solutions existent :

  • donner aux régions le pouvoir d'octroyer les permis de construire,
  • ou imposer la densification aux communes par la loi (comme pour le logement social).

Pour réduire les coûts de construction il faut supprimer des normes (le choc de simplification doit s'y atteler) et s'appuyer sur le progrès technique (l'imprimante 3D notamment). La baisse des prix immobiliers qui s'en suivra permettra de réduire considérablement les aides à la pierre sans impact social majeur.

L'économie de finances publiques réalisée doit être partiellement réinvestie pour favoriser l'esthétique des bâtiments (combinée à la densification). Plutôt que l'actuelle logique d'obligation et de contrôle, il faut entrer dans une logique d'incitation. L'acteur économique qui investit dans un bâtiment en phase avec les orientations esthétiques voulues par la commune (probablement préservation du centre historique et innovation dans les quartiers avec peu de cachet) crée une externalité positive et doit bénéficier d'une compensation financière. La beauté immobilière est déjà rentable pour la collectivité, elle doit aussi le devenir pour les particuliers.

Rédacteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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