Comment s’expliquent les prix du logement

En France, un appartement neuf s’achète en moyenne 210 000 €. Ce montant peut varier considérablement selon les périodes. En moyenne, le prix du m² métropolitain aurait baissé de 13 % entre 1991 et 1996 avant d’augmenter de 125 % entre 1997 et 2007. Depuis, il a reculé de 5 %.

Quand le prix d’un smartphone varie avec les progrès technologiques, le prix d’une œuvre d’art évolue avec la renommée de l’artiste et le prix d’un gel douche change selon la stratégie marketing.

Comment sont fabriqués les prix immobiliers ?

A quoi tient que le m² ait augmenté de 1,7 % en Limousin cette année pour baisser de 0,3 % en Basse Normandie ? Tour d’horizon entre les coûts de production, le pouvoir d’achat, les caractéristiques du bien et… la logique des placements financiers.

Comment s’expliquent les prix du logement

La théorie économique stipule que le prix de vente d’un bien doit égaler le coût de la dernière unité produite (coût dit « marginal »). Le logement étant produit à l’unité, le prix du neuf devrait s’aligner sur les coûts de production. L’imprimante 3D, les nouveaux matériaux et la robotisation feraient ainsi espérer une chute des prix. Une fois corrigé de la hausse des coûts de construction entre 1995 et 2015, le prix du m² neuf a augmenté de 31 % en régions et de 19 % en Ile-de-France.

  • Les prix de ventes croissent donc largement plus vite que les coûts de production : le coût constitue un plancher pour le prix final mais ne le dicte pas.

En micro-économie, l’entreprise maximise son profit si le prix du bien s’adapte à la propension à payer du consommateur. Les compagnies aériennes ont ouvert la voie en faisant varier le prix des billets d’avion selon le profil du passager. Sur le champ immobilier, les acquéreurs ont l’habitude d’utiliser leur capacité maximale d’endettement pour acheter un logement. Lorsque les conditions d’emprunt varient, les prix devraient varier d’autant.

Les évolutions des prix de l’immobilier s’expliqueraient ainsi par la variation des capacités d’achat

Faux : en France entre 2013 et 2015, le pouvoir d’achat immobilier a augmenté de 14 % sous l’effet de la baisse des taux. Sur la même période, le prix du m² a baissé de 4 % en régions. Les capacités d’achat constituent un plafond pour le prix mais ne font pas directement varier ces prix.

« Il y a trois règles d’or pour investir dans l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » nous apprend une expression anglo-saxonne. La valeur d’un bien reposerait-elle sur ses caractéristiques propres, et en premier lieu sa géographie ? Non, à Barcelone, les mêmes biens ont vu leur prix chuter de 45 % depuis 2007 quand le lieu est évidemment resté identique. Les caractéristiques d’un bien ne dicteraient donc pas son prix ? Toutes choses égales par ailleurs, le m² neuf se vend 15 % plus cher que l’ancien. Les caractéristiques d’un bien ne dictent pas leur prix absolu mais simplement leur prix relatif, les uns comparés aux autres.

La valeur du neuf augmente grâce aux économies futures de travaux et d’entretien. Le prix d’un bien varie ainsi selon l’anticipation des revenus générés. L’immobilier répond en fait aux mécanismes classiques de l’investissement : le prix dépend de l’anticipation des revenus futurs.

Si l’on paye actuellement un logement 210 000 € en moyenne en France ce n’est ni pour ses caractéristiques propres, ni grâce aux taux, ni à cause des coûts de production, mais simplement car on stipule que c’est un investissement rentable.

Auteurs : Charles-Antoine Schwerer et Nicolas Bouzou

nicolasbouzouÉconomiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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