La baisse des frais d'agences peut se faire sans décret

En vue de réduire le taux d'effort des locataires, la loi Alur a pris le pari d'intervenir directement sur les prix. Si la thématique de l'encadrement des loyers a été largement relayée et débattue, tel n'est pas le cas d'une autre mesure d'encadrement : celle des frais d'agence. Le plafonnement du montant des frais d'agence sur les biens en location, qui devrait être appliqué à partir du mois de septembre, va inciter les acteurs économiques à prendre des décisions sous-optimales. Plutôt que de fixer les prix par décret, la meilleure politique serait de favoriser l'abondance de l'offre (de logement et d'agences immobilières) et la transparence (sur la qualité des biens et le service rendu par les agents).

Le décret d'application de l'encadrement des frais d'agences devrait paraître et juin et va probablement découper la France en trois zones :

  • Paris et sa banlieue ouest ;
  • Les grandes agglomérations ;
  • Le reste du pays,

instaurant trois plafonds pour les frais perçus par les agents immobiliers, respectivement de 12, 10 et 8 € par m2 loué. De la mise en place de ce plafond devrait résulter une division par deux des frais à Paris.

La fixation des frais d'agence va automatiquement limiter le service fourni par les agents immobiliers, éloignant l'offre des agences de la demande des consommateurs.

Le marché se trouvera alors durablement déséquilibré, avec une offre restreinte, limitée de facto par le plafond de prix. Au-delà de la fixation a priori d'un montant maximal de frais, la référence choisie pour ancrer ce prix porte un effet pervers. Fonder le montant des frais sur la surface louée crée une incitation pour les agents à privilégier la taille du bien au détriment de sa qualité.

Fixer a priori les prix selon la surface du bien supprime ainsi toute corrélation entre le service rendu par l'agence et le montant des frais. Le nouveau mode de facturation apparaît tout aussi absurde que l'ancien qui était (généralement) d'un mois de loyer quel que soit le travail de l'agent.

Ce nouveau mode de fixation des prix intervient alors même que des offres alternatives émergent : certaines agences facturent depuis peu au service rendu (nombre de visites effectuées, conseils donnés, etc.).

Pour faire baisser les frais d'agences, plutôt que de limiter ces prix par décret, trois variables peuvent être utilisées.

Puce1En premier lieu, la réduction des barrières à l'entrée au métier d'agent immobilier. Avec plus d'agents, la concurrence est plus forte et les prix baissent ou la qualité du service s'améliore.

 

Puce2En deuxième lieu, l'augmentation de l'offre de biens sur le marché avec une action en faveur de la construction et la rénovation de logements ou la lutte contre la vacance. Augmenter l'offre de biens permet de limiter le pouvoir de négociation de l'agent immobilier face au locataire et donc de baisser mécaniquement les frais.

Puce3En troisième lieu, le partage de l'information entre l'agent immobilier et le locataire sur les caractéristiques du bien et surtout sur le service rendu par l'agence. Une plus grande transparence permettrait de favoriser les nouvelles pratiques, du type facturation au service rendu, et donc de s'approcher du prix optimal : celui qui équivaut à la valeur créée par l'agence immobilière.

Seulement, plutôt que de composer avec la logique économique et les forces du marché pour en arriver à ses fins politiques, le gouvernement a choisi de s'y opposer en fixant le prix d'un service au mépris de toute considération économique.

Sur le front de l'emploi, il a fallu attendre un an pour que le choix soit fait d'utiliser les forces du marché afin de lutter contre le chômage, avec le Pacte de responsabilité. Sur le front du logement, un tel revirement se fait encore attendre.

Rédaction : Charles-Antoine Schwerer et  Nicolas Bouzou.

nicolasbouzou

Économiste et directeur-fondateur du cabinet de conseil et d'analyse économique Asterès, Nicolas Bouzou est membre du Conseil d'Analyse de la Société auprès du Premier Ministre, directeur d'études à la Law & business school de Paris II Assas, vice-Président du Cercle Turgot et chroniqueur sur Canal Plus. Il est l'auteur de plusieurs ouvrages, dont Le Chagrin des Classes Moyennes, Lattès, 2011.

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